Vì sao thị trường bất động sản “đóng băng” dù nguồn cung đang tăng?

Trước hết: thị trường không đóng băng đồng loạt

Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy quý II/2026 có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với hơn 103.000 căn, nguồn cung tăng mạnh so với quý trước. Tuy nhiên, số giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 100.000, bằng 71,5% quý I; tồn kho tại 25 địa phương báo cáo lên gần 39.300 sản phẩm. Nguồn cung đi lên nhưng tốc độ giao dịch đi xuống là dấu hiệu rõ của một thị trường thiếu thanh khoản.

Vì thế, “đóng băng” nên được hiểu theo phân khúc. Dự án pháp lý rõ, giá phù hợp và phục vụ nhu cầu ở thật vẫn có thể bán. Ngược lại, đất nền đầu cơ, sản phẩm cao cấp vượt sức mua hoặc dự án chưa hoàn thiện thủ tục dễ rơi vào trạng thái gần như không có giao dịch.

1. Chi phí vốn làm phép tính mua nhà mất cân đối

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và thường phụ thuộc vào đòn bẩy. Khi lãi vay mua nhà phổ biến ở vùng 12–14% một năm, thậm chí lãi suất thả nổi có thể lên 15–16%, khoản trả hằng tháng tăng nhanh hơn thu nhập của nhiều gia đình. Người mua ở thật trì hoãn; nhà đầu tư dùng vốn vay không còn đủ biên an toàn giữa lợi suất cho thuê, kỳ vọng tăng giá và chi phí lãi.

Ở phía cung, chủ đầu tư cũng chịu chi phí tài chính cao hơn trong lúc doanh số chậm. Dòng tiền thu trước từ khách hàng giảm, hàng tồn kho tăng và chi phí hoàn thiện dự án vẫn tiếp tục. Khi cả người mua lẫn người bán cùng bị siết dòng tiền, thị trường mất lực quay vòng.

2. Pháp lý không chỉ làm chậm nguồn cung — nó khóa cả niềm tin

Báo cáo tổng kết năm 2025 của Bộ Xây dựng ghi nhận mới tháo gỡ được 136 trong 788 dự án bất động sản có khó khăn, vướng mắc; 652 dự án còn lại chủ yếu mắc ở đất đai, đầu tư và quy hoạch. Một hồ sơ kéo dài không chỉ làm dự án chậm ra hàng mà còn khiến vốn nằm yên, chi phí tăng và thời điểm hoàn thành trở nên khó dự báo.

Người mua phản ứng hợp lý bằng cách đòi mức chiết khấu lớn hơn hoặc chỉ chọn tài sản đã có giấy tờ và tiến độ nhìn thấy được. Khi người bán vẫn định giá theo kỳ vọng cũ nhưng người mua định giá thêm rủi ro pháp lý, khoảng cách giá mua–giá bán mở rộng và giao dịch dừng lại.

3. Thị trường thừa sản phẩm đắt nhưng thiếu nhà vừa túi tiền

Nguồn cung tăng không đồng nghĩa cung đúng nhu cầu. VARS chỉ ra nguồn hàng mới vẫn nghiêng về sản phẩm cao cấp và thấp tầng giá trị lớn, trong khi phân khúc vừa túi tiền còn thiếu. Đây là nghịch lý cốt lõi: nhu cầu ở thật rất lớn nhưng không chuyển thành sức mua hiệu quả vì giá bán vượt xa thu nhập và khả năng vay.

Chi phí đất, vật liệu, lao động và tài chính tạo ra một mức sàn mà chủ đầu tư khó giảm. Bảng giá đất mới giúp minh bạch hơn nhưng cũng có thể làm chi phí phát triển tăng; VARS ước tính tiền đất có thể chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở. Người bán khó giảm, người mua không thể tăng ngân sách — thanh khoản bị kẹt giữa hai giới hạn.

4. Khoảng cách kỳ vọng khiến giá niêm yết khác giá có thể giao dịch

Trong giai đoạn tăng nóng, người bán neo giá vào giao dịch cao nhất từng thấy. Khi thị trường đảo chiều, họ thường giảm chậm vì chưa buộc phải bán hoặc sợ ghi nhận thua lỗ. Người mua lại nhìn vào lãi vay, lượng hàng tồn và rủi ro tương lai để yêu cầu chiết khấu sâu hơn.

Kết quả là giá chào vẫn cao nhưng số giao dịch thấp. Đây là điểm dễ gây hiểu nhầm: giá niêm yết đi ngang không chứng minh tài sản giữ giá tốt; đôi khi nó chỉ cho thấy thị trường chưa tìm được mức giá cân bằng mới. Giá có ý nghĩa khi đi cùng khối lượng và điều kiện thanh toán thực tế.

5. Niềm tin suy giảm tạo vòng lặp tự củng cố

Bất động sản đòi hỏi cam kết vốn dài và chất lượng thông tin cao. Tin tức về dự án chậm bàn giao, trái phiếu đến hạn, tranh chấp pháp lý hoặc chủ đầu tư thiếu vốn khiến người mua nâng tiêu chuẩn thẩm định. Mỗi giao dịch bị trì hoãn lại làm dòng tiền doanh nghiệp yếu hơn, tiến độ khó hơn và niềm tin tiếp tục giảm.

Tâm lý chờ đợi cũng có tính lan truyền. Khi người mua tin giá sẽ còn giảm, họ giữ tiền; khi người bán tin chính sách sắp hỗ trợ, họ giữ giá. Hai bên cùng chờ một tín hiệu bên ngoài khiến thị trường có nhu cầu nhưng không có giao dịch.

6. Vì sao bơm thêm tín dụng chưa chắc làm thanh khoản trở lại?

Tín dụng rẻ hơn có thể giảm áp lực trả nợ, nhưng không thể thay thế pháp lý sạch, mức giá phù hợp và năng lực hoàn thiện dự án. Nếu vốn mới chỉ đảo nợ hoặc tiếp tục chảy vào sản phẩm vượt sức mua, hàng tồn kho có thể được kéo dài thay vì được giải phóng.

Một chu kỳ phục hồi khỏe cần tín dụng đi cùng tái định giá, hoàn tất thủ tục và tiến độ xây dựng thật. Khi đó người mua nhìn thấy khả năng nhận tài sản, ngân hàng nhìn thấy tài sản bảo đảm tốt hơn và chủ đầu tư có thể chuyển hàng tồn thành tiền.

Bảy tín hiệu cho thấy băng đang tan

Đừng dùng một đợt tăng giá chào bán để kết luận chu kỳ đã đảo chiều. Hãy theo dõi một bộ tín hiệu đồng thời:

• Số giao dịch tăng liên tục trong nhiều quý, không chỉ tăng nguồn cung mới.
• Tồn kho giảm nhờ bán được hàng, không phải do dự án rút khỏi thị trường.
• Lãi vay mua nhà giảm và thời hạn ưu đãi đủ dài để người mua tính được dòng tiền.
• Nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động xây dựng và bàn giao đúng tiến độ.
• Giá bán sơ cấp tiến gần sức mua thực; chiết khấu được thể hiện minh bạch thay vì qua gói vay phức tạp.
• Lợi suất cho thuê cải thiện so với chi phí vốn và chi phí vận hành.
• Thanh khoản lan từ dự án tốt sang các phân khúc khác, thay vì chỉ tập trung ở vài điểm nóng.

Checklist trước khi xuống tiền trong thị trường thanh khoản yếu

• Xác minh quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, điều kiện mở bán và nghĩa vụ tài chính của dự án.
• Tính dòng tiền ở lãi suất thả nổi cao hơn kịch bản cơ sở ít nhất 2–3 điểm phần trăm.
• So giá giao dịch thực, giá cho thuê và thời gian bán trung bình — không chỉ xem giá rao.
• Kiểm tra tiến độ, năng lực tài chính và lịch sử bàn giao của chủ đầu tư.
• Dự phòng đủ tiền để không phải bán ép nếu thanh khoản tiếp tục yếu 12–24 tháng.
• Viết rõ điều kiện khiến luận điểm đầu tư sai và mức lỗ tối đa có thể chịu.