Thanh khoản bất động sản Q2/2026: nguồn cung hồi nhưng sức mua chưa theo kịp

1. 100.005 giao dịch không đồng nghĩa thanh khoản mạnh

Bộ Xây dựng ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch thành công trong Q2/2026, chỉ bằng 71,5% quý I. Con số tuyệt đối lớn nhưng xu hướng theo quý suy yếu. Khi đánh giá một dự án, nhà đầu tư cần hỏi giao dịch thuộc sơ cấp hay thứ cấp, đặt cọc hay đã công chứng, tỷ lệ hủy và thời gian bán trung vị.

Thanh khoản tốt là khả năng bán trong thời gian hợp lý với mức chiết khấu kiểm soát, không phải số tin đăng hay lượng người hỏi. Một thị trường có nhiều giao dịch giá thấp vẫn khác hoàn toàn phân khúc cao cấp nơi mỗi căn cần nhiều tháng và ưu đãi lớn mới chuyển nhượng được.

2. Tồn kho 39.284 sản phẩm cần được bóc theo chất lượng

Tại 25/34 địa phương báo cáo, tồn kho khoảng 39.284 căn và lô, tăng nhẹ so với quý trước. Tồn kho không phải một khối đồng nhất: có sản phẩm hoàn thiện nhưng giá quá cao, dự án pháp lý chưa đủ, đất nền xa nhu cầu hoặc căn hộ phù hợp nhưng chưa tiếp cận được tín dụng.

Tồn kho chất lượng thấp không tạo cơ hội chỉ vì được giảm giá. Cần phân loại theo pháp lý, tiến độ, khả năng bàn giao, chi phí giữ và nhu cầu ở/thuê. Giá hợp lý chỉ là một biến trong khả năng chuyển tồn kho thành dòng tiền.

3. Lãi vay 12–16% làm thay đổi điểm hòa vốn

Bộ Xây dựng cho biết lãi vay bất động sản phổ biến 12–14% và lãi thả nổi có thể 15–16%. Với tài sản cho thuê có lợi suất gộp thấp, đòn bẩy ở mức này tạo dòng tiền âm ngay cả khi phòng kín. Người mua ở thật cũng phải dành tỷ lệ thu nhập lớn hơn cho trả nợ, khiến sức mua hiệu dụng thấp hơn nhu cầu danh nghĩa.

Stress test phải dùng lãi suất sau ưu đãi, không dùng mức quảng cáo ban đầu. Cần tính khoản trả nợ nếu lãi tăng thêm 2 điểm phần trăm, thu nhập giảm 15%, trống phòng ba tháng và giá bán thứ cấp giảm 10%. Nếu kế hoạch chỉ sống được trong kịch bản thuận lợi, đó là đầu cơ vào thanh khoản tương lai.

4. Giá thứ cấp giảm nhẹ là tín hiệu định giá lại

Báo cáo Q2 cho thấy giá thứ cấp nhìn chung giảm nhẹ, đất nền một số nơi giảm 2–3%. Mức giảm nhỏ ở chỉ số bình quân có thể che giấu chiết khấu lớn hơn ở tài sản dùng nợ, pháp lý yếu hoặc chủ nhà cần tiền. Ngược lại, tài sản hiếm gần hạ tầng và có dòng tiền có thể giữ giá.

Không nên lấy một mức giá rao làm mốc. So sánh phải dựa trên giao dịch gần nhất, cùng pháp lý, diện tích, tầng, chất lượng bàn giao và điều khoản thanh toán. Khoảng cách giữa giá rao và giá chốt là một chỉ báo tâm lý quan trọng.

5. Bốn thị trường con đang vận động khác nhau

• Căn hộ vừa túi tiền: nhu cầu ở thật cao nhưng nguồn cung hạn chế; thanh khoản phụ thuộc khả năng vay.
• Cao cấp: nguồn cung có thể hồi nhưng hấp thụ nhạy với ưu đãi và kỳ vọng tăng giá.
• Đất nền: dòng tiền thấp, phụ thuộc quy hoạch và tâm lý; mức giảm nhỏ có thể chưa đủ tạo biên an toàn.
• Bất động sản công nghiệp: gắn FDI và sản xuất, nhưng phải đọc điện, logistics, lao động và thời hạn thuê.

6. Bộ chỉ số hấp thụ cần theo dõi

Ở cấp dự án, hãy theo dõi số sản phẩm mở bán, số hợp đồng thực, tỷ lệ hủy, chiết khấu quy đổi tiền mặt và tồn kho sau 90 ngày. Ở thứ cấp, theo dõi số ngày rao, số lần giảm giá, tỷ lệ vay và chênh giá rao–chốt. Các chỉ số này hữu ích hơn câu chuyện truyền thông.

Ở cấp vĩ mô, tín dụng mới, lãi suất thế chấp, thu nhập hộ gia đình và tiến độ pháp lý quyết định độ bền. Nguồn cung tăng mà tín dụng và thu nhập không theo kịp sẽ tạo cạnh tranh giá; tín dụng tăng quá nhanh lại kéo rủi ro nợ tương lai.

7. Chiến lược mua trong thị trường phân hóa

Ưu tiên tài sản có pháp lý kiểm chứng, nhu cầu sử dụng độc lập với kỳ vọng tăng giá và tổng chi phí sở hữu phù hợp dòng tiền. Đàm phán bằng điều khoản: tiến độ thanh toán, thời gian miễn phí, nội thất, phí quản lý và trách nhiệm chậm bàn giao có thể tạo giá trị hơn mức giảm niêm yết.

Giữ dự phòng ít nhất 12 tháng nghĩa vụ nợ và không dùng giả định bán nhanh để bù dòng tiền âm. Cơ hội tốt thường xuất hiện ở người bán cần thanh khoản, nhưng chỉ đáng mua khi chất lượng tài sản vượt qua kiểm tra pháp lý và khả năng tạo tiền.