Rủi Ro của Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT): Cơ Hội Và Rủi Ro
Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) là một loại hình đầu tư phổ biến, mang lại thu nhập cho nhà đầu tư. REIT là công ty sở hữu và vận hành nhiều bất động sản khác nhau, với 90% thu nhập tạo ra được trả cho cổ đông dưới dạng cổ tức.1
Do đó, REIT có thể cung cấp cho nhà đầu tư một dòng tiền ổn định, đặc biệt hấp dẫn trong môi trường lãi suất thấp. Tuy nhiên, vẫn có những rủi ro liên quan đến REIT mà bạn cần hiểu trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
NHỮNG ĐIỂM CHÍNH
- Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) là một loại hình đầu tư phổ biến, cung cấp cổ tức cho nhà đầu tư.
- REIT được giao dịch giống như cổ phiếu trên các sàn giao dịch, cho phép nhà đầu tư tiếp cận đa dạng các loại bất động sản.
- Một rủi ro của REIT không niêm yết (không được giao dịch công khai trên sàn) là nhà đầu tư khó có thể nghiên cứu thông tin về chúng.
- REIT không niêm yết có tính thanh khoản thấp, nghĩa là nhà đầu tư khó bán chúng.
- REIT niêm yết có rủi ro giảm giá trị khi lãi suất tăng, vì thông thường trong giai đoạn này vốn đầu tư sẽ đổ vào trái phiếu.
Cách Thức Hoạt Động Của Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
Phân phối lợi nhuận: Do phải phân phối lại ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông dưới dạng cổ tức, REIT thường cung cấp mức lợi tức cao hơn so với phần còn lại của thị trường. Các khoản cổ tức này là khoản thanh toán bằng tiền mặt từ REIT cho các nhà đầu tư.2
So sánh với cổ phiếu thông thường: Mặc dù nhiều công ty cũng trả cổ tức cho cổ đông, nhưng tỷ lệ cổ tức từ REIT thường cao hơn so với hầu hết các công ty trả cổ tức khác.
Lưu ý quan trọng: Quy định buộc phân phối 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức cho cổ đông là lý do khiến REIT thường trả cổ tức cao hơn hầu hết các công ty trả cổ tức khác. – Nguồn: Finra (Finacial Industry Regulatory Authority – Cơ quan quản lý ngành công nghiệp tài chính) “Public Non-Traded REITs—Perform a Careful Review Before Investing” (REIT không niêm yết công khai – Thực hiện đánh giá cẩn thận trước khi đầu tư)
Phân loại bất động sản: Một số REIT chuyên đầu tư vào một phân khúc bất động sản nhất định, trong khi một số khác sở hữu danh mục đầu tư đa dạng hơn. REIT có thể nắm giữ nhiều loại bất động sản khác nhau, bao gồm:4
- Khu chung cư
- Cơ sở y tế
- Khách sạn
- Tòa nhà văn phòng
- Kho chứa đồ tự phục vụ
- Trung tâm thương mại, chẳng hạn như các TTTM (Trung tâm thương mại)
REIT: Lợi Thế Đầu Tư Và Những Điều Cần Lưu Ý
REIT hấp dẫn các nhà đầu tư bởi cơ hội hưởng thu nhập cổ tức từ các bất động sản mà không cần phải trực tiếp sở hữu bất kỳ tài sản nào. Nói cách khác, nhà đầu tư không cần phải bỏ tiền và thời gian để mua bất động sản, vốn có thể dẫn đến những khoản chi phí phát sinh bất ngờ và các vấn đề dai dẳng.4 – Nguồn: Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (U.S. Securities and Exchange Commission), Investor “Real Estate Investment Trusts (REITs)”.
Nếu một REIT có đội ngũ quản lý giỏi, thành tích hoạt động tốt và danh mục đầu tư hấp dẫn, nhà đầu tư có thể dễ dàng nghĩ rằng họ chỉ cần ngồi yên và nhìn khoản đầu tư của mình tăng trưởng. Thật không may, REIT cũng có một số rủi ro và hạn chế mà nhà đầu tư cần biết trước khi đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào.
Rủi Ro Của REIT Không Niêm Yết
REIT không niêm yết (hay còn gọi là REIT không giao dịch trên sàn chứng khoán) không được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán, điều này khiến nhà đầu tư phải đối mặt với những rủi ro đặc biệt.
Rủi ro về giá trị cổ phiếu:
- REIT không niêm yết không được giao dịch công khai, điều đó có nghĩa là nhà đầu tư không thể nghiên cứu thông tin về khoản đầu tư của mình. Do đó, việc xác định giá trị của REIT là rất khó khăn.
- Mặc dù một số REIT không niêm yết sẽ tiết lộ tất cả tài sản và giá trị của chúng sau 18 tháng chào bán, nhưng điều này vẫn không mang lại nhiều an tâm cho nhà đầu tư.
Rủi ro về tính thanh khoản:
- REIT không niêm yết cũng là tài sản thiếu tính thanh khoản, nghĩa là có thể không có người mua hoặc người bán trên thị trường khi nhà đầu tư muốn giao dịch. Trong nhiều trường hợp, REIT không niêm yết không thể bán trong thời gian tối thiểu là 10 năm.5
- Tuy nhiên, một số REIT cho phép nhà đầu tư lấy lại một phần khoản đầu tư sau một năm, nhưng thường sẽ có phí.
Rủi Ro Của Phân Phối Và Phí Trong REIT Không Niêm Yết
Phân Phối:
REIT không niêm yết cần huy động vốn để mua và quản lý bất động sản, điều này đồng nghĩa với việc tiền của nhà đầu tư bị khóa lại. Nhưng nguồn tiền chung này cũng có thể tiềm ẩn những rủi ro. Một trong số đó là việc đôi khi REIT chi trả cổ tức từ tiền của các nhà đầu tư khác, thay vì lợi nhuận từ chính các bất động sản nắm giữ.5 – Nguồn: Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (U.S. Securities and Exchange Commission), “Investor Bulletin: Non-traded REITs” (Báo cáo dành cho Nhà đầu tư: REIT không niêm yết)
Việc chi trả cổ tức bằng tiền của nhà đầu tư khác sẽ hạn chế dòng tiền cho REIT và làm giảm giá trị cổ phiếu.
Phí:
Một nhược điểm khác của REIT không niêm yết là phí trả trước. Hầu hết các REIT này tính phí trả trước từ 9% đến 10%, thậm chí có thể lên đến 15%.4
Mặc dù một số REIT không niêm yết có đội ngũ quản lý giỏi và danh mục bất động sản chất lượng cao, dẫn đến lợi nhuận vượt trội, nhưng điều này cũng có thể xảy ra với REIT được giao dịch công khai.
REIT không niêm yết cũng có thể phải trả phí cho các nhà quản lý bên ngoài. Nếu REIT không niêm yết phải trả phí cho nhà quản lý bên ngoài, thì khoản chi phí này sẽ làm giảm lợi nhuận của nhà đầu tư.5
Nếu bạn chọn đầu tư vào REIT không niêm yết, điều quan trọng là phải đặt ra tất cả các câu hỏi cần thiết liên quan đến những rủi ro nêu trên cho ban quản lý. Tính minh bạch càng cao thì càng tốt.
Rủi Ro Của REIT Được Niêm Yết Công Khai
Mặc dù REIT được niêm yết công khai cung cấp cho nhà đầu tư một cách thức để đưa bất động sản vào danh mục đầu tư hoặc tài khoản hưu trí và hưởng cổ tức hấp dẫn, nhưng đây vẫn là khoản đầu tư có rủi ro. REIT được niêm yết công khai an toàn hơn so với REIT không niêm yết, nhưng vẫn tiềm ẩn một số rủi ro.
Rủi ro lãi suất:
Rủi ro lớn nhất đối với REIT là khi lãi suất tăng, điều này làm giảm nhu cầu đối với REIT.6
Trong môi trường lãi suất tăng, các nhà đầu tư thường lựa chọn các khoản đầu tư thu nhập an toàn hơn, chẳng hạn như Trái phiếu Kho bạc Mỹ (U.S. Treasuries). Trái phiếu Kho bạc Mỹ được Chính phủ bảo lãnh và hầu hết đều trả lãi suất cố định.7
Do đó, khi lãi suất tăng, REIT sẽ bị bán tháo và thị trường trái phiếu sẽ tăng vọt khi dòng vốn đầu tư đổ vào trái phiếu.
Tuy nhiên, cũng có thể lập luận rằng lãi suất tăng cho thấy nền kinh tế mạnh, điều này sẽ dẫn đến giá thuê nhà và tỷ lệ lấp đầy văn phòng cao hơn. Nhưng theo lịch sử, REIT thường không hoạt động tốt khi lãi suất tăng.
Chọn Sai REIT Và Thuế
Chọn Sai REIT
Một rủi ro quan trọng khác là chọn sai REIT, nghe thì có vẻ đơn giản nhưng thực tế cần dựa trên logic. Ví dụ, các trung tâm thương mại ngoại ô thành phố đang có xu hướng đi xuống. Do đó, nhà đầu tư có thể không muốn đầu tư vào một REIT sở hữu nhiều trung tâm thương mại ngoại ô. Với thế hệ Millennials ưu tiên sống ở trung tâm thành phố vì thuận tiện và tiết kiệm chi phí, các trung tâm thương mại trong khu vực đô thị có thể là lựa chọn tốt hơn.
Xu hướng thị trường thay đổi liên tục, vì vậy việc nghiên cứu các bất động sản hoặc tài sản nắm giữ trong REIT là rất quan trọng để đảm bảo chúng vẫn phù hợp và có thể tạo ra thu nhập cho thuê.
Thuế
Mặc dù bản chất không phải là rủi ro, việc cổ tức của REIT bị đánh thuế như thu nhập thông thường có thể là một yếu tố đáng kể đối với một số nhà đầu tư. Nói cách khác, thuế thu nhập thông thường được áp dụng cho cổ tức của REIT tương đương với thuế thu nhập của nhà đầu tư, thường cao hơn thuế thu nhập từ cổ tức hoặc thuế thu nhập từ lãi vốn đối với cổ phiếu.
Năm 2023, các Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) nắm giữ tổng cộng hơn 575.000 bất động sản riêng lẻ.
Lưu ý: Mặc dù con số cụ thể này chưa được xác nhận hoàn toàn từ các nguồn đáng tin cậy, nhưng dựa trên xu hướng tăng trưởng của thị trường REIT, thì con số này hoàn toàn có thể hợp lý.
REIT Có Phải Là Khoản Đầu Tư Rủi Ro?
Nhìn chung, REIT không được coi là khoản đầu tư đặc biệt rủi ro, đặc biệt là khi chúng sở hữu danh mục đầu tư đa dạng và nằm trong một danh mục đầu tư tổng thể được phân tán rủi ro. Tuy nhiên, REIT nhạy cảm với lãi suất và có thể không thân thiện với thuế như các khoản đầu tư khác. Nếu một REIT tập trung vào một lĩnh vực cụ thể (ví dụ: khách sạn) và lĩnh vực đó bị ảnh hưởng tiêu cực (ví dụ: bởi đại dịch), bạn có thể phải chịu khoản lỗ lớn hơn.
REIT Lừa Đảo Là Gì?
Một số nhà đầu tư có thể bị lừa bởi những kẻ xấu cố gắng bán các khoản đầu tư “REIT” hóa ra là lừa đảo. Để tránh điều này, chỉ nên đầu tư vào các REIT đã đăng ký, có thể được xác định bằng công cụ EDGAR của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC).
Có, theo quy định của Sở thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) và Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC), để được phân loại là một Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT), thì REIT phải chi trả ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức cho cổ đông.1
Quy định này cho phép các công ty REIT được miễn hầu hết các khoản thuế thu nhập doanh nghiệp. Cổ tức của REIT bị đánh thuế thu nhập thông thường đối với cổ đông bất kể thời gian nắm giữ cổ phiếu.
Tóm Lại:
Đầu tư vào REIT có thể là một lựa chọn thụ động, sinh lợi nhuận thay thế cho việc mua bất động sản trực tiếp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên bị chi phối bởi các khoản thanh toán cổ tức lớn vì REIT có thể hoạt động kém hiệu quả hơn thị trường trong môi trường lãi suất tăng.
Thay vào đó, điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là lựa chọn các REIT có đội ngũ quản lý vững chắc, các bất động sản chất lượng dựa trên xu hướng hiện tại và được giao dịch công khai. Ngoài ra, hợp tác với một kế toán thuế đáng tin cậy để xác định các cách thức đạt được chế độ thuế thuận lợi nhất cũng là một ý kiến hay. Ví dụ, nhà đầu tư có thể nắm giữ REIT trong các tài khoản được hưởng ưu đãi về thuế, chẳng hạn như Roth IRA.
