ROCE và ROA trong Đầu Tư Bất Động Sản : Định Nghĩa, Công Thức, Thành Phần và Ví Dụ Thực Tiễn

1. Định Nghĩa ROCE và ROA

• ROCE (Return on Capital Employed): Là tỷ lệ lợi nhuận trên vốn sử dụng, đo lường khả năng sinh lời của vốn đầu tư dài hạn, bao gồm cả vốn cổ phần và nợ vay dài hạn. ROCE đặc biệt hữu ích trong các ngành sử dụng vốn lớn như bất động sản hoặc sản xuất, cho phép nhà đầu tư hiểu được hiệu quả sử dụng nguồn vốn.
• ROA (Return on Assets): Là tỷ lệ lợi nhuận trên tài sản, đo lường khả năng sinh lời của tài sản toàn bộ, cho thấy công ty tạo ra lợi nhuận bao nhiêu trên mỗi đơn vị tài sản sở hữu. ROA phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản mà không xét đến cấu trúc vốn (vay nợ hay vốn chủ sở hữu).

2. Công Thức Tính

• ROCE:

ROCE = (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) ⁄  Vốn sử dụng) × 100

Trong đó, Vốn sử dụng là tổng tài sản trừ nợ ngắn hạn hoặc tổng vốn chủ sở hữu cộng với nợ dài hạn.

• ROA:

ROA = (Lợi nhuận ròng ⁄  Tổng tài sản) × 100

3. Thành Phần Cấu Thành ROCE và ROA

• ROCE:
  • Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT): Số tiền doanh nghiệp tạo ra trước khi thanh toán lãi vay và thuế, giúp đo lường lợi nhuận hoạt động từ vốn đầu tư dài hạn.
  • Vốn sử dụng: Tổng vốn mà doanh nghiệp huy động để vận hành, bao gồm vốn vay và vốn chủ sở hữu dài hạn.
• ROA:
  • Lợi nhuận ròng: Lợi nhuận sau khi trừ đi tất cả chi phí, thuế và lãi vay, phản ánh hiệu quả hoạt động sau khi các chi phí được thanh toán.
  • Tổng tài sản: Toàn bộ tài sản của công ty, bao gồm cả tài sản ngắn hạn và dài hạn.

4. Sự Khác Biệt Giữa ROCE và ROA

• ROCE tập trung vào hiệu quả sử dụng vốn dài hạn (bao gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay dài hạn) và được ưa chuộng trong các ngành cần nhiều vốn đầu tư, chẳng hạn như bất động sản.
• ROA thì đo lường khả năng sinh lời của tất cả tài sản, bất kể nguồn vốn hình thành tài sản là vốn vay hay vốn tự có, do đó, ROA sẽ phù hợp để so sánh hiệu suất giữa các doanh nghiệp có quy mô và cấu trúc vốn khác nhau.

5. Ví Dụ Cụ Thể tại Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Giả sử một công ty bất động sản tại Việt Nam đầu tư vào một dự án căn hộ cao cấp tại TP.HCM với các thông tin tài chính như sau:

• Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT): 20 tỷ VND
• Lợi nhuận ròng: 15 tỷ VND
• Tổng tài sản: 200 tỷ VND
• Vốn sử dụng (bao gồm cả nợ vay dài hạn và vốn chủ sở hữu): 150 tỷ VND

Tính ROCE và ROA:

• ROCE:

ROCE = 20 Tỷ VND ⁄ 150 Tỷ VND × 100 ≈ 13,33%

• ROA:

ROA = 15 Tỷ VND ⁄ 200 Tỷ VND × 100 ≈ 7,5%

6. Ý Nghĩa và Áp Dụng của ROCE và ROA

• ROCE cao (như 13,33%) cho thấy công ty sử dụng vốn dài hạn hiệu quả để tạo ra lợi nhuận cao, là một tín hiệu tích cực cho nhà đầu tư quan tâm đến đầu tư dài hạn và hiệu quả sử dụng vốn vay.
• ROA thấp hơn (7,5%) cho thấy hiệu quả sinh lời từ tài sản chưa cao nếu so với các doanh nghiệp trong ngành khác, giúp nhà đầu tư xem xét mức độ sinh lời so với tài sản thực tế công ty nắm giữ.

Trong bối cảnh thị trường Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý cả hai chỉ số ROCE và ROA để đảm bảo rằng vốn huy động được sử dụng hiệu quả, đồng thời tài sản sở hữu cũng sinh lời xứng đáng, đặc biệt khi chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường hiện tại.