REIT Vốn So Với REIT Chuyên Mua Bán Thế Chấp

REIT vốn và REIT chuyên mua bán thế chấp có những điểm giống và khác nhau như thế nào?

Có hai loại chính của Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) mà nhà đầu tư có thể mua: REIT vốn (Equity REIT) và REIT chuyên mua bán thế chấp (Mortgage REIT). REIT vốn sở hữu và vận hành các bất động sản, trong khi REIT chuyên mua bán thế chấp đầu tư vào thế chấp và các tài sản liên quan.

Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) là gì?

REIT (viết tắt của Real Estate Investment Trust – Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản) là một loại chứng khoán, trong đó công ty sở hữu và thường vận hành bất động sản hoặc tài sản liên quan đến bất động sản. REIT tương tự như cổ phiếu và được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn. REIT cho phép các công ty mua bất động sản hoặc thế chấp bằng cách sử dụng vốn kết hợp từ nhiều nhà đầu tư. Loại hình đầu tư này cho phép cả nhà đầu tư lớn và nhỏ sở hữu cổ phần của bất động sản – mà không cần phải tự mình mua, vận hành hoặc tài trợ bất động sản.

REIT thường được yêu cầu phải có ít nhất 100 nhà đầu tư và các quy định ngăn chặn việc gian lận tiềm ẩn: một số ít nhà đầu tư sở hữu phần lớn lợi ích trong REIT.1

Ít nhất 75% tài sản của REIT phải là bất động sản và ít nhất 75% tổng thu nhập của REIT phải đến từ tiền thuê nhà, lãi vay thế chấp hoặc lợi nhuận từ việc bán bất động sản.1

Ngoài ra, theo luật định, REIT được yêu cầu phải chi trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế hàng năm (không bao gồm thu nhập từ vốn) cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Tuy nhiên, hạn chế này hạn chế khả năng sử dụng dòng tiền nội bộ của REIT cho mục đích tăng trưởng.

NHỮNG ĐIỂM CHÍNH

• REIT là các công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ các bất động sản sinh lời.
• REIT vốn sở hữu và vận hành bất động sản và tạo ra doanh thu chủ yếu thông qua tiền thuê nhà.
• REIT chuyên mua bán thế chấp đầu tư vào thế chấp, chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp và các tài sản liên quan, tạo ra doanh thu thông qua lãi suất.

REIT Vốn (Equity REIT)

REIT vốn là loại hình REIT phổ biến nhất. Họ mua lại, quản lý, xây dựng, cải tạo và bán các bất động sản sinh lời. Doanh thu của họ chủ yếu được tạo ra từ tiền thuê nhà trên các tài sản bất động sản nắm giữ. Một REIT vốn có thể đầu tư đa dạng hoặc tập trung vào một phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản.

Nhìn chung, REIT vốn cung cấp thu nhập ổn định. Bởi vì các REIT này tạo ra doanh thu bằng cách thu tiền thuê nhà, thu nhập của họ tương đối dễ dự báo và có xu hướng tăng theo thời gian.

REIT Chuyên Mua Bán Thế Chấp (Mortgage REIT)

REIT chuyên mua bán thế chấp (Mortgage REIT), còn được gọi là mREIT, đầu tư vào thế chấp, chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS) và các tài sản liên quan. Trong khi REIT vốn thường tạo ra doanh thu thông qua tiền thuê nhà, thì REIT chuyên mua bán thế chấp lại có thu nhập từ lãi suất trên các khoản đầu tư của họ.

Ví dụ:

• Công ty ABC đủ điều kiện là một REIT. Họ sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua một tòa nhà văn phòng và cho thuê văn phòng. Công ty ABC sở hữu và quản lý bất động sản này, đồng thời thu tiền thuê nhà hàng tháng từ những người thuê. Do đó, Công ty ABC được coi là một REIT vốn.

• Mặt khác, giả sử công ty XYZ đủ điều kiện là một REIT và cho vay tiền cho một nhà phát triển bất động sản. Không giống như công ty ABC, công ty XYZ tạo ra thu nhập từ lãi vay. Do đó, Công ty XYZ là một REIT chuyên mua bán thế chấp.

Giống như REIT vốn, phần lớn lợi nhuận của REIT chuyên mua bán thế chấp được trả cho các nhà đầu tư dưới dạng cổ tức. REIT chuyên mua bán thế chấp thường hoạt động tốt hơn REIT vốn khi lãi suất tăng.

Rủi Ro Của REIT Vốn Và REIT Chuyên Mua Bán Thế Chấp

Giống như tất cả các khoản đầu tư, REIT vốn và REIT chuyên mua bán thế chấp đều có những rủi ro riêng. Dưới đây là một vài rủi ro mà các nhà đầu tư cần lưu ý:

Đối với REIT vốn:

• Tính chu kỳ: REIT vốn thường mang tính chu kỳ và nhạy cảm với suy thoái và các giai đoạn suy thoái kinh tế. Ví dụ, dư cung phòng khách sạn (số lượng phòng nhiều hơn nhu cầu thị trường) có thể dẫn đến tỷ lệ trống cao hơn và tiền thuê nhà thấp hơn.
• Rủi ro thị trường: Quá nhiều nguồn cung – chẳng hạn như dư cung phòng khách sạn so với nhu cầu thị trường – có thể dẫn đến tỷ lệ trống cao hơn và tiền thuê nhà thấp hơn.

Đối với REIT chuyên mua bán thế chấp:

• Lãi suất: Biến động lãi suất có thể ảnh hưởng đến thu nhập của REIT chuyên mua bán thế chấp. Lãi suất thấp hơn có thể khuyến khích nhiều người đi vay thế chấp tái cấp vốn hoặc trả hết khoản vay thế chấp của họ – và REIT phải tái đầu tư với tỷ lệ thấp hơn.
• Rủi ro tín dụng: Mặc dù hầu hết các chứng khoán thế chấp mà REIT mua đều được chính phủ liên bang bảo lãnh, giúp hạn chế rủi ro tín dụng, một số mREIT nhất định có thể phải đối mặt với rủi ro tín dụng cao hơn, tùy thuộc vào các khoản đầu tư cụ thể của họ.

Tóm Lược

REIT cung cấp cho nhà đầu tư một cách thức để tiếp cận thị trường bất động sản mà không cần phải tự mình sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các bất động sản. Cả REIT vốn và REIT chuyên mua bán thế chấp đều được yêu cầu phải chi trả 90% thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức, thường cao hơn cổ tức của cổ phiếu.1

Nhìn chung, REIT vốn có thể hấp dẫn đối với các nhà đầu tư mua và nắm giữ, tìm kiếm sự kết hợp giữa tăng trưởng và thu nhập. Mặt khác, REIT chuyên mua bán thế chấp có thể phù hợp hơn với các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, tìm kiếm thu nhập tối đa mà không quá chú trọng vào việc gia tăng giá trị vốn.

Bất động sản là gì?

Bất động sản là đất đai cùng với bất kỳ cải tạo vĩnh cửu nào gắn liền với đất đai, dù là tự nhiên hay nhân tạo – bao gồm nước, cây cối, khoáng sản, tòa nhà, nhà ở, hàng rào và cầu. Bất động sản là một dạng tài sản thực. Nó khác với tài sản cá nhân, là những thứ không gắn liền vĩnh cửu với đất đai, chẳng hạn như phương tiện giao thông, thuyền, đồ trang sức, đồ nội thất và thiết bị nông nghiệp.

Chứng Khoán Được Bảo Đảm Bằng Thế Chấp (MBS) Là Gì?

Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (Mortgage-backed security – MBS) là một loại hình đầu tư tương tự như trái phiếu, được tạo thành từ một nhóm các khoản vay thế chấp mua lại từ các ngân hàng đã phát hành chúng. Nhà đầu tư vào MBS nhận được các khoản thanh toán định kỳ tương tự như thanh toán lãi phiếu đối với trái phiếu.2

Quỹ Tín Thác Là Gì?

Quỹ tín thác là một mối quan hệ tín thác, trong đó một bên, được gọi là người thiết lập quỹ tín thác (thường được gọi là Người ủy thác – Trustor), trao cho bên khác, người được ủy thác (thường được gọi là Người quản lý quỹ tín thác – Trustee), quyền nắm giữ quyền sở hữu tài sản hoặc tài sản vì lợi ích của bên thứ ba, người hưởng lợi (thường được gọi là Người受益 – Beneficiary).3

Quỹ tín thác được thành lập nhằm mục đích:

• Cung cấp sự bảo vệ pháp lý cho tài sản của người thiết lập quỹ tín thác.
• Đảm bảo tài sản đó được phân phối theo mong muốn của người thiết lập quỹ tín thác.
• Tiết kiệm thời gian, giảm thủ tục giấy tờ.
• Trong một số trường hợp, tránh hoặc giảm thuế thừa kế hoặc thuế tài sản.4

Trong lĩnh vực tài chính, quỹ tín thác cũng có thể là một loại hình quỹ đóng được xây dựng như một công ty đại chúng.