REIT – Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản: Đó Là Gì Và Cách Thức Đầu Tư
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các bất động sản sinh lời. Theo mô hình tương tự quỹ tương hỗ, REIT tập hợp vốn từ các nhà đầu tư, những người sẽ nhận được cổ tức từ các khoản đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư không trực tiếp mua, quản lý hoặc tài chính bất kỳ bất động sản nào.
Những Điểm Chính
- REIT là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các bất động sản sinh lời.
- REIT tạo ra dòng thu nhập ổn định cho nhà đầu tư nhưng ít có khả năng gia tăng giá trị vốn.
- Hầu hết REIT được giao dịch công khai giống như cổ phiếu, do đó tính thanh khoản cao, không giống như các khoản đầu tư bất động sản trực tiếp.
- REIT đầu tư vào các loại hình bất động sản như: chung cư, tháp tín hiệu di động, trung tâm dữ liệu, khách sạn, cơ sở y tế, văn phòng, trung tâm thương mại và nhà kho.
Hoạt Động Của Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) ra đời vào năm 1960 theo sửa đổi của Đạo luật Thuế Tiêu thụ Xì Gà. Điều khoản này cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần trong danh mục bất động sản thương mại, vốn trước đây chỉ dành cho các cá nhân giàu có và thông qua các trung gian tài chính lớn.
Bất động sản của REIT có thể bao gồm:
- Căn hộ chung cư
- Trung tâm dữ liệu
- Cơ sở y tế
- Khách sạn
- Cơ sở hạ tầng – dưới dạng cáp quang, tháp tín hiệu di động và đường ống dẫn năng lượng
- Tòa nhà văn phòng
- Trung tâm thương mại
- Kho lưu trữ tự phục vụ
- Rừng
- Nhà kho
REIT có thể chuyên về một lĩnh vực bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, các REIT đa dạng hóa và chuyên biệt có thể nắm giữ các loại bất động sản khác nhau trong danh mục đầu tư của họ.
Nhiều REIT được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, và nhà đầu tư có thể mua và bán chúng giống như cổ phiếu trong suốt phiên giao dịch.
Điều Kiện Để Trở Thành Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
Một REIT cho thuê mặt bằng, thu tiền thuê từ các bất động sản và phân phối thu nhập đó dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. Trong khi đó, các REIT chuyên mua bán thế chấp (Mortgage REIT) không sở hữu bất động sản mà thay vào đó, họ tài trợ cho bất động sản. Các REIT này kiếm thu nhập từ lãi trên các khoản đầu tư của họ. Nếu REIT giữ lại bất kỳ khoản lợi nhuận vốn dài hạn nào, chúng sẽ được báo cáo cho các cổ đông trên Biểu mẫu 2439 của Sở thuế vụ Mỹ (IRS).
Để được coi là một công ty REIT, công ty phải tuân thủ theo Bộ luật Thuế vụ Liên bang Hoa Kỳ (IRC), bao gồm sở hữu bất động sản sinh lời lâu dài và phân phối thu nhập cho các cổ đông, đồng thời đáp ứng các yêu cầu sau:
- Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, tiền mặt hoặc trái phiếu kho bạc Mỹ
- Thu được ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền thuê nhà, lãi từ thế chấp dành cho tài sản bất động sản hoặc bán bất động sản
- Phân phối tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức cho cổ đông mỗi năm
- Là một pháp nhân chịu thuế như một công ty
- Được quản lý bởi hội đồng quản trị hoặc hội đồng quản lý
- Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên hoạt động
- Không quá 50% cổ phần của REIT do năm hoặc ít hơn năm cá nhân nắm giữ
Loại Hình Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
1. REIT vốn (Equity REIT):
- Loại hình REIT phổ biến nhất, sở hữu và quản lý bất động sản sinh lời.
- Doanh thu chủ yếu đến từ tiền thuê nhà, không phải từ việc bán lại bất động sản.
2. REIT chuyên mua bán thế chấp (Mortgage REIT):
- Cho vay tiền cho chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản thông qua thế chấp và vay trực tiếp, hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp.
- Thu nhập chủ yếu từ lãi suất ròng – chênh lệch giữa lãi thu được từ các khoản vay thế chấp và chi phí huy động vốn cho các khoản vay này.
- Mô hình này khiến REIT chuyên mua bán thế chấp nhạy cảm với việc tăng lãi suất.
3. REIT hỗn hợp (Hybrid REIT):
- Sử dụng chiến lược đầu tư của cả REIT vốn và REIT chuyên mua bán thế chấp.
Bảng So Sánh Loại Hình REIT
| Loại REIT | Tài Sản |
|---|---|
| Vốn | Sở hữu và vận hành bất động sản sinh lời |
| Chuyên mua bán thế chấp | Nắm giữ thế chấp trên bất động sản |
| Hỗn hợp | Vừa sở hữu bất động sản vừa nắm giữ thế chấp |
Đầu Tư Vào Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
Các Loại REIT niêm yết
- Cổ phiếu của các REIT niêm yết được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia, nơi các nhà đầu tư cá nhân có thể mua và bán. Chúng được Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) quản lý.
Các Loại REIT không niêm yết
- Các REIT này được đăng ký với SEC nhưng không được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Do đó, tính thanh khoản của chúng thấp hơn so với REIT niêm yết.
- Tuy nhiên, chúng thường ổn định hơn vì không bị ảnh hưởng bởi biến động của thị trường.
Các Loại REIT tư nhân
- Các REIT này không được đăng ký với SEC và không được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. Nhìn chung, REIT tư nhân chỉ có thể bán cho các nhà đầu tư tổ chức.
Các Phương Thức Đầu Tư vào REIT
Nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức đầu tư vào REIT như:
- REIT niêm yết
- Quỹ tương hỗ REIT
- Quỹ hoán đổi danh mục trên sàn (ETF) REIT
Cổ phiếu của một REIT không niêm yết có thể được mua thông qua một nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính tham gia chào bán của REIT không niêm yết đó. REIT có thể được đưa vào các chương trình hưu trí xác định lợi ích (defined-benefit) và đóng góp xác định (defined-contribution). Nhà đầu tư Mỹ có thể sở hữu REIT thông qua quỹ tiết kiệm hưu trí của họ.
