Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) là gì và hoạt động như thế nào?
Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt (Captive REIT) là gì?
Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt (Captive REIT) là một loại Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) thông thường nhưng do một công ty duy nhất nắm quyền kiểm soát.
Một công ty sở hữu bất động sản liên quan đến hoạt động kinh doanh của họ có thể thấy việc gom các tài sản này thành một REIT sẽ mang lại lợi thế nhờ các ưu đãi thuế đặc biệt. Chiến lược giảm nhẹ thuế này có thể được sử dụng bởi các nhà bán lẻ và ngân hàng có nhiều cửa hàng hoặc chi nhánh.
Những Điểm Chính
- Captive REIT: Một Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt là bất kỳ REIT nào có hơn 50% cổ phần do một công ty duy nhất nắm giữ.1 – Nguồn: Legal Information Institute (Viện Thông tin Pháp lý), “Okla. Admin. Code § 710:50-17-52 – Thanh toán Tiền thuê và Lãi suất cho Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt (REIT)”.
- Cấu trúc sở hữu: REIT Mục Đích Đặc Biệt thường là công ty con của các công ty khác.
- Ưu đãi thuế: Giống như các REIT thông thường, REIT Mục Đích Đặc Biệt được hưởng tất cả các ưu đãi thuế dành cho REIT.1
- Kế toán phức tạp: Quá trình hạch toán kế toán cho REIT Mục Đích Đặc Biệt và công ty mẹ có thể trở nên phức tạp.
- Yêu cầu chuyên môn: Chuyên gia kế toán và thuế cần đảm bảo tuân thủ đầy đủ tất cả các luật liên bang và tiểu bang liên quan đến REIT Mục Đích Đặc Biệt.
Hiểu về Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt (Captive REIT)
Lợi ích thuế: Doanh nghiệp có thể thành lập một Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt (Captive REIT) để tận dụng các ưu đãi thuế dành cho REIT. Các công ty có thể lựa chọn phát triển hoặc nắm quyền kiểm soát một REIT để đạt được trạng thái “Mục Đích Đặc Biệt”. Trạng thái kiểm soát hoặc Mục Đích Đặc Biệt được định nghĩa là nắm giữ hơn 50% cổ phần có quyền biểu quyết của REIT.1
Loại hình REIT Mục Đích Đặc Biệt:
- REIT cho thuê: Các công ty xây dựng một REIT Mục Đích Đặc Biệt để quản lý các bất động sản sở hữu của chính họ, thường được phân loại là REIT cho thuê. REIT cho thuê sẽ cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu của họ và thu tiền thuê từ các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác.
- REIT thế chấp (mREIT): mREIT cung cấp vốn thế chấp để đổi lấy thu nhập tương hỗ, thường là nguồn thu chính của một REIT. Trong trường hợp này, công ty có thể thế chấp các bất động sản của mình cho mREIT và nhận lãi thế chấp.
Chiến lược sở hữu:
Các công ty cũng có thể sử dụng REIT Mục Đích Đặc Biệt bằng cách chuyển bất động sản vào một REIT, sau đó thuê lại các bất động sản đó từ chính REIT đó. Bằng cách này, công ty mẹ có thể tách biệt quyền sở hữu bất động sản với hoạt động kinh doanh chính, đồng thời vẫn có thể sử dụng các bất động sản đó.
Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
REIT Mục Đích Đặc Biệt: Là một REIT do một công ty duy nhất nắm quyền kiểm soát. Về bản chất, REIT Mục Đích Đặc Biệt vẫn là một REIT thông thường. Một tổ chức có thể được phân loại là REIT nếu đáp ứng các yêu cầu nhất định của Sở thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) và Bộ luật Thuế vụ Liên bang Hoa Kỳ (Internal Revenue Code) Title 26.2
Cấu Trúc Của REIT: REIT có thể được thành lập dưới dạng quỹ tín thác (trust), tổ chức liên kết (association) hoặc công ty (corporation). Tuy nhiên, bất kể hình thức nào, tất cả REIT đều phải lựa chọn chịu thuế như một công ty.
Quy Định Về Thuế Đối Với Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)
Bộ luật Thuế vụ Liên bang Hoa Kỳ (Internal Revenue Code) cho phép tất cả các REIT phân phối toàn bộ thu nhập cho cổ đông. Điều này khiến REIT tương tự như các quỹ hợp (partnership) theo luật thuế, vì các quỹ hợp thường không chịu thuế thu nhập và phân phối toàn bộ thu nhập của họ thông qua biểu mẫu K-1.4
Tuy nhiên, để được hưởng các khấu trừ thuế phân phối thu nhập đặc trưng của REIT, các công ty phải đáp ứng một số yêu cầu. Cụ thể, một công ty phải đáp ứng các yêu cầu sau để được coi là REIT.
- Chịu thuế như một công ty: Thuế thu nhập của REIT được đánh thuế như một công ty.
- Phân phối cổ tức: Phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức cho cổ đông mỗi năm.
- Nguồn thu chính từ bất động sản: Thu nhập gộp ít nhất 75% phải đến từ tiền thuê nhà, lãi từ thế chấp tài trợ bất động sản hoặc bán bất động sản.
- Tài sản đầu tư: Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, tiền mặt hoặc trái phiếu kho bạc Mỹ.
- Số lượng cổ đông: Có ít nhất 100 cổ đông (các công ty mẹ có thể bổ nhiệm các nhà điều hành làm cổ đông để đáp ứng yêu cầu này).
Nếu một tổ chức đáp ứng các yêu cầu của REIT, thì tổ chức đó phải phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho cổ đông và do đó được phép khấu trừ thu nhập phân phối này. Bất kỳ số dư nào còn lại sau khi phân phối theo yêu cầu sẽ được đánh thuế theo tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp cần thiết.
Kế Toán Công Ty Con
Hạch toán REIT Mục Đích Đặc Biệt: Các REIT Mục Đích Đặc Biệt được coi là công ty con, do đó quyền sở hữu của chúng phải được thể hiện theo một cách nào đó trên báo cáo tài chính của công ty mẹ. Nhìn chung, có ba phương pháp chính để hạch toán công ty con và quyền sở hữu công ty con trên báo cáo tài chính của công ty mẹ: Báo cáo tài chính hợp nhất, phương pháp vốn chủ sở hữu và phương pháp theo giá vốn.6
Theo Nguyên tắc Thực hành Kế toán Được Chấp Nhận Thông Thường (GAAP), các công ty có tùy chọn lập báo cáo tài chính hợp nhất, tích hợp tất cả các khía cạnh tài chính của công ty con nếu công ty mẹ sở hữu hơn 50% quyền sở hữu.6
Tuy nhiên, thông thường việc lập báo cáo tài chính hợp nhất để bao gồm cả REIT Mục Đích Đặc Biệt sẽ không mang lại lợi ích hoặc không phù hợp đối với công ty mẹ. Bởi vì các lợi ích thuế mà REIT Mục Đích Đặc Biệt có được riêng biệt, thường là lý do để thành lập REIT Mục Đích Đặc Biệt. Do đó, quyền sở hữu REIT Mục Đích Đặc Biệt thường được hạch toán trên báo cáo tài chính của công ty mẹ thông qua phương pháp vốn chủ sở hữu hoặc phương pháp theo giá vốn.
Ưu Đãi Thuế Của REIT Mục Đích Đặc Biệt
Thuế của REIT Mục Đích Đặc Biệt có thể mang lại một số lợi ích. Quy định về Thuế Liên bang đối với REIT được đề cập trong Bộ luật Thuế vụ Liên bang Hoa Kỳ (Internal Revenue Code) Title 26, nhưng các tiểu bang cũng có thể có các quy định thuế riêng đối với REIT, có thể làm tăng hoặc giảm các lợi ích thuế.
Đối với công ty mẹ:
- Khấu trừ chi phí thuê hoặc thế chấp: Nhìn chung, công ty mẹ của REIT Mục Đích Đặc Biệt có thể khấu trừ chi phí thuê hoặc thế chấp mà họ trả cho REIT Mục Đích Đặc Biệt, điều này giúp giảm thu nhập chịu thuế của công ty mẹ. Mặc dù đây không hẳn là một lợi ích quá lớn vì thông thường các khoản chi phí này vẫn được khấu trừ, tuy nhiên nó có thể mang lại một số lợi thế hữu ích trong việc xử lý thanh toán, v.v.
- Thuế suất cổ tức thấp hơn: Một trong những lợi thế lớn nhất là công ty mẹ nhận được một phần phân phối cổ tức từ REIT Mục Đích Đặc Biệt, khoản này có khả năng được đánh thuế ở mức thấp hơn.
Đối với REIT Mục Đích Đặc Biệt:
- Giảm thuế thu nhập: REIT Mục Đích Đặc Biệt được hưởng tất cả các ưu đãi thuế dành cho REIT. REIT Mục Đích Đặc Biệt có thể khấu trừ 90% hoặc hơn số thu nhập mà họ phân phối cho cổ đông.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: REIT Mục Đích Đặc Biệt phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ thuế của liên bang đối với bất kỳ khoản thu nhập còn lại nào.
Pháp Luật Điều Chỉnh Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản Mục Đích Đặc Biệt (REIT Mục Đích Đặc Biệt)
Do các công ty con REIT Mục Đích Đặc Biệt tiềm năng mang lại nhiều lợi thế, nên có một số quy định của liên bang và tiểu bang nhắm vào loại hình này. Nhìn chung, hầu hết các luật định đều xác định “Mục Đích Đặc Biệt” là trường hợp sở hữu kiểm soát với tỷ lệ trên 50%.1
Luật liên bang: Luật liên bang yêu cầu mọi giao dịch liên quan đến REIT Mục Đích Đặc Biệt phải công bằng và phù hợp với định giá tài sản và các thỏa thuận độc lập.
Luật tiểu bang: Một số tiểu bang có các yêu cầu đặc biệt riêng của họ. Trong một số trường hợp, có những hạn chế có thể loại bỏ hoàn toàn các chiến thuật nhằm trốn thuế. Nhìn chung, các chuyên gia kế toán và thuế cần đảm bảo rằng REIT Mục Đích Đặc Biệt và hoạt động hạch toán kế toán của REIT Mục Đích Đặc Biệt tuân thủ tất cả các luật liên bang và tiểu bang.
Các REIT mang lại một số ưu đãi về thuế, vì vậy một công ty có thể tìm cách nắm quyền kiểm soát một Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) để tận hưởng những ưu đãi đó. REIT Mục Đích Đặc Biệt cũng cho phép một công ty dễ dàng kiểm soát và quản lý các bất động sản mà họ đã sở hữu.
Tại Sao REIT Mục Đích Đặc Biệt Bị Sở Thuế Vụ Hoa Kỳ (IRS) Kiểm Tra?
Vì REIT Mục Đích Đặc Biệt có thể được sử dụng như một chiến lược giảm thiểu thuế, nên việc hạch toán kế toán cho REIT Mục Đích Đặc Biệt phải được thực hiện chính xác và tuân thủ theo các quy định thuế của liên bang và tiểu bang. Hơn nữa, vì các pháp nhân này thường được cấu trúc như các công ty con, nên cần cân nhắc thêm các khía cạnh thuế khác. Do REIT Mục Đích Đặc Biệt đã từng được sử dụng để trốn thuế của tiểu bang hoặc liên bang, nên chúng thường xuyên bị kiểm tra bởi Sở Thuế Vụ Hoa Kỳ (IRS).
REIT Không Mục Đích Đặc Biệt Là Gì?
REIT Không Mục Đích Đặc Biệt là REIT không được phân loại là Mục Đích Đặc Biệt, nghĩa là nó không có một cổ đông chính nắm giữ phần lớn cổ phần.
