Những Yếu Tố Quan Trọng Nhất Ảnh Hưởng Đến Đầu Tư Bất Động Sản

1. VỊ TRÍ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SAO VỊ TRÍ QUAN TRỌNG ?

Thành ngữ “vị trí, vị trí, vị trí” vẫn là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lợi nhuận trong đầu tư bất động sản. Vị trí gần các tiện ích, mảng xanh, cảnh quan đẹp và tình trạng khu vực—đối với bất động sản dân cư—đều là những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến giá trị. Tương tự, đối với bất động sản thương mại, sự gần kề với các chợ, nhà kho, trung tâm giao thông, đường cao tốc và khu vực miễn thuế đóng vai trò quan trọng trong việc định giá.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Khi xem xét vị trí bất động sản, điều quan trọng là phải có tầm nhìn trung hạn đến dài hạn về cách khu vực này dự kiến phát triển trong suốt thời gian đầu tư. Ví dụ, một khu đất trống yên bình ngày nay ở phía sau tòa nhà dân cư có thể biến thành một cơ sở sản xuất ồn ào trong tương lai, làm giảm giá trị của bất động sản. Do đó, hãy xem xét kỹ quyền sở hữu và mục đích sử dụng của các khu vực lân cận nơi bạn dự định đầu tư.

Một cách để thu thập thông tin về triển vọng của khu vực xung quanh bất động sản bạn đang cân nhắc là liên hệ với UBND phường/xã hoặc các cơ quan công quyền khác phụ trách quy hoạch và phát triển đô thị. Điều này sẽ giúp bạn tiếp cận được với kế hoạch phát triển khu vực lâu dài và đưa ra quyết định xem kế hoạch đó có thuận lợi hay bất lợi cho kế hoạch đầu tư của bạn đối với bất động sản.

2. GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SAO ĐỊNH GIÁ QUAN TRỌNG ?

Việc định giá bất động sản rất quan trọng cho việc vay vốn mua nhà, giá niêm yết, phân tích đầu tư, bảo hiểm và thuế – tất cả đều phụ thuộc vào việc định giá bất động sản.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng bao gồm:

• Phương pháp so sánh doanh thu (Sales comparison approach): Thực hiện so sánh các giao dịch bán gần đây của các bất động sản có đặc điểm tương tự – phương pháp phổ biến nhất và phù hợp cho cả bất động sản mới và cũ.
• Phương pháp chi phí (Cost approach): Tính toán chi phí đất và xây dựng, trừ đi khấu hao – phù hợp cho các công trình xây dựng mới.
• Phương pháp thu nhập (Income approach): Dựa trên dòng tiền thu nhập dự kiến – phù hợp cho các bất động sản cho thuê.

3. MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ VÀ THỜI GIAN ĐẦU TƯ

TẠI SAO MỤC TIÊU VÀ THỜI GIAN QUAN TRỌNG ?

Với tính thanh khoản thấp và giá trị đầu tư cao trong bất động sản, việc không rõ ràng về mục đích có thể dẫn đến những kết quả không mong đợi, bao gồm khó khăn về tài chính – đặc biệt nếu khoản đầu tư được thế chấp.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Xác định xem nhóm mục tiêu rộng nào sau đây phù hợp với mục đích của bạn, sau đó lên kế hoạch phù hợp:

• Mua để ở: Tiết kiệm tiền thuê nhà, tận hưởng lợi ích sử dụng chính mình và hưởng lợi nhuận từ việc tăng giá trị.
• Mua để cho thuê: Thu nhập thường xuyên và giá trị gia tăng theo thời gian. Tuy nhiên, cần có tố chất của một chủ nhà để giải quyết các tranh chấp và vấn đề pháp lý tiềm ẩn, quản lý người thuê, sửa chữa, v.v.
• Mua để bán (Ngắn hạn): Thường nhằm mục đích kiếm lời nhanh, lợi nhuận nhỏ đến trung bình – hình thức đầu tư này thường liên quan đến việc mua bất động sản đang xây dựng và bán ra để hưởng lợi nhuận khi hoàn thành.
• Mua để bán (Dài hạn): Thường tập trung vào việc gia tăng giá trị nội tại đáng kể trong một thời gian dài. Chiến lược này cung cấp các lựa chọn thay thế để hỗ trợ các mục tiêu dài hạn, chẳng hạn như nghỉ hưu.

4. DÒNG TIỀN DỰ KIẾN VÀ CƠ HỘI LỢI NHUẬN

TẠI SAO DÒNG TIỀN QUAN TRỌNG ?

Dòng tiền đề cập đến số tiền còn lại sau khi chi trả các khoản chi phí. Dòng tiền dương là yếu tố then chốt để đạt được tỷ suất lợi nhuận tốt trên bất động sản đầu tư.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Lập kế hoạch dự phóng cho các khoản lợi nhuận và chi phí sau:

• Dòng tiền dự kiến từ thu nhập cho thuê (lạm phát thường có lợi cho chủ nhà cho thuê): Lạm phát có thể làm tăng giá thuê theo thời gian.
• Gia tăng giá trị nội tại dự kiến do tăng giá dài hạn: Giá trị của bất động sản có thể tăng theo thời gian.
• Lợi ích của khấu hao (và các ưu đãi thuế có sẵn): Khấu hao là một khoản khấu trừ thuế được phép tính trên chi phí của bất động sản theo thời gian.
• Phân tích chi phí-lợi ích của việc cải tạo trước khi bán để có giá tốt hơn: Cải tạo có thể làm tăng giá trị của bất động sản nhưng cũng đi kèm với chi phí. Cần cân nhắc giữa chi phí cải tạo và lợi nhuận thu được khi bán.
• Phân tích chi phí-lợi ích của các khoản vay thế chấp so với việc tăng giá trị: Lãi suất vay thế chấp có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận từ việc đầu tư. Cần so sánh chi phí vay thế chấp với tiềm năng tăng giá của bất động sản để đưa ra quyết định.

5.THẬN TRỌNG VỚI VIỆC SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH(Leverage)

TẠI SAO CẦN THẬN TRỌNG ?

Vay vốn mua bất động sản có thể tiện lợi nhưng đi kèm với chi phí lớn. Bạn đang thế chấp thu nhập tương lai để có lợi ích trước mắt, phải trả lãi vay trong nhiều năm. Hãy đảm bảo bạn hiểu cách quản lý các khoản vay dạng này và tránh nợ nần quá nhiều, hay còn gọi là sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Ngay cả các chuyên gia bất động sản cũng gặp khó khăn với việc sử dụng đòn bẩy quá mức trong thời kỳ thị trường bất lợi và việc thiếu thanh khoản do các khoản nợ lớn có thể khiến các dự án bất động sản bị đình trệ.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Tùy thuộc vào thu nhập hiện tại và dự kiến trong tương lai của bạn, hãy cân nhắc những điều sau:

• Chọn loại hình thế chấp phù hợp nhất với tình hình của bạn: Lãi suất cố định, lãi suất điều chỉnh theo thời hạn (ARM), chỉ tính lãi, không yêu cầu trả trước,… Lưu ý rằng mỗi loại hình thế chấp có mức độ rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu kỹ từng loại. Ví dụ, ARM là loại hình thế chấp có lãi suất có thể thay đổi bất kỳ lúc nào theo biến động của thị trường vốn và người vay phải chấp nhận bất kỳ thay đổi lãi suất nào trong suốt thời hạn vay.
• Hiểu rõ các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác do bên cho vay thế chấp áp dụng.
• So sánh nhiều nơi để tìm lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn.

6. XÂY DỰNG MỚI SO VỚI BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN CÓ

TẠI SAO PHÂN VÂN GIỮA XÂY DỰNG MỚI VÀ MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN CÓ ?

Xây dựng mới thường có giá hấp dẫn, tùy chọn thiết kế theo ý thích và các tiện nghi hiện đại. Tuy nhiên, rủi ro bao gồm việc chậm trễ bàn giao, chi phí phát sinh và những điều chưa biết về khu vực mới phát triển.

Bất động sản hiện có thuận tiện hơn về mặt thời gian nhận nhà, có các tiện ích sẵn có (điện, nước, cảnh quan, v.v.) và trong nhiều trường hợp, chi phí thấp hơn.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Dưới đây là một số điều quan trọng cần tìm kiếm khi quyết định giữa xây dựng mới hoặc mua bất động sản hiện có:

• Đối với xây dựng mới: Xem xét các dự án trước đây và nghiên cứu uy tín của công ty xây dựng.
• Đối với bất động sản hiện có: Xem xét hồ sơ quyền sở hữu bất động sản, bản khảo sát gần đây và báo cáo thẩm định giá.
• Chi phí: Cân nhắc chi phí bảo trì hàng tháng, các khoản phí chưa thanh toán và thuế. Những chi phí này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền của bạn.
• Đối với bất động sản cho thuê: Tìm hiểu xem bất động sản được kiểm soát tiền thuê, ổn định tiền thuê hay thị trường tự do. Hợp đồng thuê sắp hết hạn chưa? Điều khoản gia hạn có thuận lợi cho người thuê không? Ai là chủ sở hữu đồ đạc nội thất?
• Kiểm tra chất lượng các vật dụng (đồ đạc, thiết bị) nếu chúng được bao gồm trong việc mua bán.

7. ĐẦU TƯ GIÁN TIẾP VÀO BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SAO CẦN PHÂN TÍCH THÊM VỀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ GIÁN TIẾP ?

Quản lý bất động sản trực tiếp trong thời gian dài không phù hợp với tất cả mọi người. Các lựa chọn thay thế cho phép bạn đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực bất động sản.

CẦN TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ ?

Cân nhắc các cách khác để đầu tư vào bất động sản:

• Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs): REIT là công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ bất động sản sản sinh thu nhập. REIT hoạt động giống như một công ty cổ phần, cho phép các nhà đầu tư nhỏ tham gia vào thị trường bất động sản.
• Cổ phiếu công ty bất động sản: Mua cổ phiếu của các công ty xây dựng, phát triển, môi giới bất động sản.
• Các quỹ tương hỗ và ETF tập trung vào lĩnh vực bất động sản: Các quỹ này đầu tư vào nhiều loại tài sản liên quan đến bất động sản, giúp phân tán rủi ro cho nhà đầu tư.
• Trái phiếu thế chấp: Trái phiếu do chính phủ hoặc các tổ chức tài chính phát hành, được đảm bảo bằng các khoản thế chấp bất động sản.
• Chứng Khoán Được Bảo Đảm Bằng Thế Chấp (MBS): Giống như trái phiếu thế chấp nhưng được xây dựng từ nhiều khoản thế chấp được gói gọn lại thành một chứng khoán.

8. ĐIỂM TÍN DỤNG (Credit Score)

TẠI SAO ĐIỂM TÍN DỤNG QUAN TRỌNG ?

Điểm tín dụng ảnh hưởng đến khả năng vay thế chấp và các điều khoản mà bên cho vay cung cấp cho bạn. Điểm tín dụng càng cao, bạn càng có thể nhận được các điều khoản vay tốt hơn – điều này có thể giúp bạn tiết kiệm đáng kể trong thời gian dài.

Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là bất hợp pháp. Nếu bạn cho rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, sử dụng trợ cấp xã hội, nguồn gốc quốc gia, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể thực hiện các biện pháp.

Một trong những biện pháp đó là gửi báo cáo lên Văn phòng Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (Consumer Financial Protection Bureau) hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (U.S. Department of Housing and Urban Development – HUD).

Cần đạt điểm tín dụng bao nhiêu?

Điểm tín dụng trên 800 được coi là tuyệt vời và sẽ giúp bạn đủ điều kiện vay thế chấp với các điều khoản tốt nhất.

Làm thế nào để cải thiện điểm tín dụng:

• Thanh toán hóa đơn đúng hạn – thiết lập thanh toán tự động hoặc lời nhắc nhở
• Thanh toán nợ
• Duy trì tỷ lệ sử dụng tín dụng không quá 30%
• Không đóng các thẻ tín dụng không sử dụng – miễn là bạn không phải trả phí thường niên
• Giới hạn yêu cầu tín dụng mới và các khoản tìm kiếm thông tin tín dụng (“hard inquiries”)
• Kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn và tranh chấp những thông tin không chính xác

9. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SAO THỊ TRƯỜNG QUAN TRỌNG?

Giống như các loại hình đầu tư khác, “mua rẻ bán cao” luôn là nguyên tắc vàng. Thị trường bất động sản biến động liên tục, vì vậy việc nắm được xu hướng là rất cần thiết. Ngoài ra, việc chú ý đến lãi suất thế chấp cũng rất quan trọng để bạn có thể giảm chi phí vay vốn, nếu có thể.

CẦN TÌM KIẾM THÔNG TIN GÌ?

Cập nhật theo dõi các xu hướng và thống kê về:

• Giá nhà và doanh số bán nhà (tổng thể và theo thị trường mong muốn của bạn)
• Xây dựng mới
• Tồn kho bất động sản
• Lãi suất thế chấp
• Hoạt động lướt sóng (mua vào giá thấp bán ra nhanh kiếm lời)
• Nhà bị tịch thu

KẾT LUẬN 

Bất động sản có thể giúp bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư. Nhìn chung, bất động sản có mối tương quan thấp với các lớp tài sản chính khác – vì vậy khi cổ phiếu giảm, bất động sản thường tăng. Đầu tư bất động sản cũng có thể cung cấp dòng tiền ổn định, khả năng tăng giá đáng kể, lợi thế về thuế và tỷ suất lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro cạnh tranh, do đó đây là một khoản đầu tư hợp lý.

Tất nhiên, giống như bất kỳ khoản đầu tư nào khác, điều quan trọng là phải cân nhắc một số yếu tố nhất định, chẳng hạn như những yếu tố được liệt kê ở đây, trước khi bạn đầu tư vào bất động sản – cho dù bạn chọn bất động sản vật chất, REIT, hay các hình thức khác.