Làm Thế Nào Để Tính Khấu Hao Cho Tài Sản Nhà Cho Thuê

Được sử dụng cho mục đích kinh doanh đủ điều kiện 50% thời gian trở xuống

Được sử dụng miễn thuế

Được tài trợ bằng trái phiếu miễn thuế

Được sử dụng chủ yếu trong nông nghiệp

Quan trọng: Nhìn chung, bạn sẽ sử dụng GDS trừ khi có lý do để sử dụng ADS

Các Vấn Đề Về Thuế Liên Quan Đến Bất Động Sản Cho Thuê

Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể chứng minh là một bước đi thông minh về mặt tài chính. Trước tiên, bất động sản cho thuê có thể cung cấp một nguồn thu nhập ổn định trong khi bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trên bất động sản đó khi nó (lý tưởng nhất là) tăng giá trị theo thời gian. Ngoài ra còn có một số lợi ích về thuế. Thông thường, bạn có thể khấu trừ các chi phí cho thuê từ bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào bạn kiếm được, do đó giảm tổng số tiền thuế phải nộp.

Hầu hết các chi phí liên quan đến bất động sản cho thuê, bao gồm bảo hiểm thế chấp, thuế tài sản, chi phí sửa chữa và bảo trì, chi phí văn phòng tại nhà, bảo hiểm, dịch vụ chuyên nghiệp và chi phí đi lại liên quan đến quản lý đều được khấu trừ trong năm bạn chi tiêu.

Một khấu trừ thuế quan trọng khác – cụ thể là khấu hao – hoạt động hơi khác biệt. Khấu hao là quá trình khấu trừ chi phí mua và cải thiện bất động sản cho thuê. Thay vì khấu trừ một khoản lớn trong năm bạn mua (hoặc cải thiện) bất động sản, khấu hao phân bổ khoản khấu trừ này trong suốt tuổi đời hữu ích của bất động sản.

Nếu bạn cho thuê bất động sản, bạn thường báo cáo thu nhập và chi phí thuê nhà cho từng bất động sản cho thuê trên dòng thích hợp của Biểu mẫu E khi bạn nộp tờ khai thuế hàng năm. Lợi nhuận hoặc thua lỗ ròng sau đó được ghi vào biểu mẫu 1040 của bạn. Khấu hao là một trong những khoản chi phí bạn sẽ đưa vào Biểu mẫu E, do đó số tiền khấu hao thực sự làm giảm nghĩa vụ thuế của bạn trong năm.

Ví dụ: Nếu khấu hao 3.599,64 đô la và thuộc nhóm thuế 22%, bạn sẽ tiết kiệm được 791,92 đô la (3.599,64 đô la x 0,22) tiền thuế trong năm đó vì số tiền này được khấu trừ từ thu nhập của bạn.

Tính Khấu Hao Cho Bất Động Sản Cho Thuê

Sau khi xác định được hệ thống MACRS nào được áp dụng, bạn có thể xác định thời gian khấu hao cho bất động sản đó. Thời gian khấu hao sử dụng GDS là 27,5 năm đối với bất động sản cho thuê dân cư. Nếu bạn đang sử dụng ADS, thời gian khấu hao cho cùng loại tài sản là 30 năm nếu được đưa vào sử dụng sau ngày 31 tháng 12 năm 2017, hoặc 40 năm nếu được đưa vào sử dụng trước đó. Nếu bạn đang sử dụng ADS, thời gian khấu hao cho cùng loại tài sản là 30 năm nếu được đưa vào sử dụng sau ngày 31 tháng 12 năm 2017, hoặc 40 năm nếu được đưa vào sử dụng trước đó.

Tiếp theo, xác định số tiền bạn có thể khấu hao mỗi năm. Hầu hết các bất động sản cho thuê dân cư đều sử dụng GDS, vì vậy chúng tôi sẽ tập trung vào tính toán đó.

Đối với mỗi năm đầy đủ hoạt động của bất động sản, bạn sẽ khấu hao một khoản bằng nhau: 3,636% mỗi năm miễn là bạn tiếp tục khấu hao cho bất động sản đó. Nếu bất động sản hoạt động chưa đủ một năm, bạn sẽ khấu hao một tỷ lệ phần trăm nhỏ hơn trong năm đó, tùy thuộc vào thời điểm bắt đầu hoạt động. Theo bảng GDS của Cục Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) dành cho Bất động sản Cho thuê Dân cư, nếu bất động sản được đưa vào sử dụng trong tháng :

Xác Định Giá Trị Cơ Sở.

Giá trị cơ sở của bất động sản là số tiền bạn đã trả (bằng tiền mặt, thế chấp hoặc theo cách khác) để mua bất động sản đó. Một số phí thanh toán và phí đóng cửa, phí pháp lý, phí ghi chép, khảo sát, thuế chuyển nhượng, bảo hiểm quyền sở hữu và bất kỳ khoản tiền nào bạn đồng ý thanh toán (chẳng hạn như thuế nợ) khi mua bất động sản đều được tính vào giá trị cơ sở.

Tuy nhiên, một số phí thanh toán và phí đóng cửa nhất định không được tính vào giá trị cơ sở của bạn. Chúng bao gồm phí bảo hiểm cháy nhà, tiền thuê nhà trước khi đóng cửa và các khoản phí liên quan đến việc vay hoặc vay thế chấp lại, bao gồm phí trả trước, phí bảo hiểm thế chấp, chi phí báo cáo tín dụng và phí thẩm định.

Vì vậy, giả sử bạn mua một ngôi nhà với tổng giá trị là 255.375 đô la. Để xác định giá trị cơ sở, bạn có thể cần sử dụng đánh giá thuế bất động sản mới nhất, thường phân chia tài sản thành giá trị đất và giá trị xây dựng. Thông thường, bạn có thể lấy thông tin này từ văn phòng thuế của quận/huyện.

Nếu bạn thấy giá trị cơ sở của ngôi nhà chiếm 85% tổng giá trị, thì giá trị cơ sở của bạn sẽ là 217.068,75 đô la (85% x 255.375 đô la). Giá trị cơ sở của đất sẽ là 38.306,25 đô la (255.375 đô la – 217.068,75 đô la). Sau đó, bạn cần tính toán giá trị cơ sở điều chỉnh để sử dụng cho việc tính khấu hao.

Xác Định Giá Trị Cơ Sở Điều Chỉnh 

Giá trị cơ sở của bạn có thể tăng hoặc giảm do một số sự kiện xảy ra giữa thời điểm bạn mua bất động sản và thời điểm bạn sẵn sàng cho thuê. Ví dụ về việc tăng giá trị cơ sở bao gồm chi phí cho bất kỳ phần bổ sung hoặc cải thiện nào có thời gian sử dụng hữu ích ít nhất một năm được thực hiện trước khi bạn đưa bất động sản vào sử dụng, chi phí khôi phục tài sản bị hư hỏng, chi phí cung cấp dịch vụ tiện ích cho bất động sản và một số chi phí pháp lý.

Giá trị cơ sở điều chỉnh của bạn có thể giảm do các khoản thanh toán bảo hiểm bạn nhận được do thiệt hại hoặc mất cắp, tổn thất do tai họa không được bảo hiểm mà bạn đã khấu trừ và số tiền bạn nhận được để cấp quyền lợi bất động sản.

Có Bắt Buộc Phải Trả Lại Khấu Hao Trên Tài Sản Cho Thuê Không?

Nếu bạn đã tính khấu hao chính xác, bạn không cần phải trả lại. Nhưng nếu bạn đã phạm sai lầm, Cục Dịch vụ Thuế Liên Bang Hoa Kỳ (IRS) có thể yêu cầu bạn trả lại số tiền khấu hao đó.

Mẫu Biểu IRS Nào Dùng Để Khấu Hao Tài Sản Cho Thuê?

Bạn sử dụng Mẫu 4562 để khai báo khấu hao, trong đó Phần III, Khấu hao MACRS, tính khấu hao tài sản cho thuê của bạn.

Khi Bán Tài Sản Cho Thuê, Khấu Hao Hoạt Động Như Thế Nào?

Nếu bạn bán tài sản cho thuê với giá cao hơn giá mua, bạn có thể phải chịu thu hồi khấu hao, đây là khoản thuế thu nhập đánh vào khoản lợi nhuận theo tỷ lệ thuế thu nhập thông thường của bạn

Tổng Kết

Khấu hao có thể là lợi ích đáng kể nếu bạn đầu tư vào bất động sản cho thuê vì nó cho phép bạn摊 đều chi phí mua tài sản trong nhiều thập kỷ, do đó giảm hóa đơn thuế hàng năm. Tất nhiên, nếu bạn khấu hao tài sản và bán nó với giá cao hơn giá trị khấu hao thì bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập từ khoản lợi nhuận đó thông qua thuế thu hồi khấu hao.

Vì luật thuế bất động sản cho thuê phức tạp và thay đổi định kỳ, nên bạn luôn được khuyến nghị hợp tác với một kế toán viên thuế đủ tiêu chuẩn khi thành lập, vận hành và bán doanh nghiệp bất động sản cho thuê. Bằng cách đó, bạn có thể nhận được ưu đãi thuế thuận lợi nhất và tránh những bất ngờ vào thời điểm nộp thuế.