Cẩm nang Đầu tư Bất Động Sản cho Người Mới.

QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN(REITS)

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) được thành lập khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) được hình thành nhằm mục đích sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua, vận hành và bán các bất động sản sinh lời. REIT được mua bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như cổ phiếu và quỹ giao dịch trao đổi (ETF).

Để đủ điều kiện là một REIT, tổ chức này phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. Bằng cách này, REIT tránh được việc phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình, do đó sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận mà công ty có thể phân phối cho các cổ đông.

Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REIT phù hợp với các nhà đầu tư muốn có thu nhập thường xuyên, mặc dù chúng cũng mang lại cơ hội để gia tăng giá trị. REIT đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau như trung tâm thương mại (khoảng một phần tư tổng số REIT chuyên về lĩnh vực này), cơ sở chăm sóc sức khỏe, thế chấp và tòa nhà văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác, REIT có lợi thế là tính thanh khoản cao.

NHÓM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN(REIGs)

Nhóm đầu tư bất động sản (REIG) giống như các quỹ tương hỗ trợ (mutual funds) nhỏ dành cho các bất động sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một bất động sản cho thuê nhưng không muốn gặp rắc rối khi làm việc với tư cách là chủ nhà, thì nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp dành cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một loạt các tòa nhà, thường là chung cư, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó tham gia vào nhóm. Một nhà đầu tư duy nhất có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín. Nhưng công ty vận hành nhóm đầu tư sẽ quản lý tất cả các đơn vị và chịu trách nhiệm bảo trì, quảng cáo và tìm kiếm người thuê. Để đổi lấy sự quản lý này, công ty sẽ lấy một tỷ lệ phần trăm từ tiền thuê nhà hàng tháng.

Có một số phiên bản khác nhau của các nhóm đầu tư. Trong phiên bản chuẩn, hợp đồng thuê đất được ghi theo tên của nhà đầu tư và tất cả các đơn vị cùng góp một phần tiền thuê nhà để phòng ngừa trường hợp thi thoảng không có người thuê. Điều này có nghĩa là bạn sẽ nhận đủ tiền để trả thế chấp ngay cả khi căn hộ của bạn trống.

Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đây là một cách an toàn để tham gia vào đầu tư bất động sản, nhưng các nhóm có thể tính phí cao giống như các loại phí thường thấy trong ngành quỹ tương hỗ trợ. Cũng như với tất cả các khoản đầu tư, nghiên cứu là yếu tố then chốt.

CÁC CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN(RELPs)

Một công ty trách nhiệm hữu hạn bất động sản (RELP) tương tự như một nhóm đầu tư bất động sản. Đây là một tổ chức được thành lập để mua và nắm giữ một danh mục đầu tư bất động sản, đôi khi chỉ là một bất động sản. Tuy nhiên, RELP tồn tại trong một số năm nhất định.

Một nhà quản lý tài sản hoặc công ty phát triển bất động sản giàu kinh nghiệm sẽ đóng vai trò là đối tác tổng hợp. Sau đó, các nhà đầu tư bên ngoài được tìm kiếm để cung cấp tài chính cho dự án bất động sản, để đổi lấy việc sở hữu một phần với tư cách là các đối tác hạn chế. Các đối tác có thể nhận được phân phối định kỳ từ thu nhập do các bất động sản của RELP tạo ra, nhưng khoản lợi nhuận thực sự đến khi các bất động sản được bán – may mắn thay, với khoản lợi nhuận đáng kể – và RELP giải thể sau này.

CÁC QUỸ TƯƠNG HỖ BẤT ĐỘNG SẢN(Real Estate Mutual Funds)

Các quỹ tương hỗ bất động sản chủ yếu đầu tư vào REIT và các công ty vận hành bất động sản. Chúng cho phép nhà đầu tư tiếp cận đa dạng với thị trường bất động sản với số vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, chúng cung cấp cho nhà đầu tư khả năng lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều so với việc mua riêng lẻ các REIT. Giống như REIT, các quỹ này có tính thanh khoản khá cao.

Một lợi thế đáng kể khác đối với các nhà đầu tư cá nhân là thông tin phân tích và nghiên cứu do quỹ cung cấp. Điều này có thể bao gồm các chi tiết về tài sản mua được và quan điểm của ban quản lý về tính khả thi và hiệu quả của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và như một lớp tài sản. Các nhà đầu tư đầu cơ hơn có thể đầu tư vào một loạt các quỹ tương hỗ bất động sản, chiến thuật tập trung vào một số loại hình tài sản hoặc khu vực nhất định để tối đa hóa lợi nhuận.

TẠI SAO NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ?

Bất động sản có thể cải thiện hồ sơ rủi ro-lợi nhuận của danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro cạnh tranh. Nhìn chung, thị trường bất động sản là một trong những thị trường có biến động thấp, đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với các nguồn thu nhập truyền thống hơn. Lớp tài sản này thường được giao dịch với mức lợi suất cao hơn Trái phiếu kho bạc Mỹ và đặc biệt hấp dẫn trong môi trường lãi suất Kho bạc thấp.

ĐA DẠNG HÓA VÀ BẢO VỆ 

Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mối tương quan thấp, trong một số trường hợp là âm, với các lớp tài sản chính khác – nghĩa là, khi cổ phiếu giảm, bất động sản thường tăng. Điều này có nghĩa là việc thêm bất động sản vào danh mục đầu tư có thể (giảm thấp) tỷ lệ biến động của danh mục đầu tư và mang lại lợi nhuận cao hơn trên mỗi đơn vị rủi ro. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản càng nhiều thì hàng rào càng tốt: Các công cụ giao dịch công khai ít trực tiếp hơn, chẳng hạn như REIT, sẽ phản ánh hiệu suất tổng thể của thị trường chứng khoán.

Do được hỗ trợ bởi gạch và vữa, bất động sản trực tiếp cũng ít xảy ra mâu thuẫn giữa lợi ích của người đại diện và người được đại diện hơn, tức là mức độ lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào sự liêm chính và năng lực của người quản lý và bên nợ. Ngay cả các hình thức đầu tư gián tiếp hơn cũng mang lại một số biện pháp bảo vệ. Ví dụ, REIT yêu cầu phân phối tối thiểu một tỷ lệ lợi nhuận (90%) dưới dạng cổ tức.

BẢO VỆ CHỐNG LẠM PHÁT

BẢO VỆ CHỐNG LẠM PHÁT

Khả năng phòng ngừa lạm phát của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và nhu cầu về bất động sản. Khi nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản đẩy giá thuê lên cao hơn và điều này lần lượt chuyển thành giá trị vốn cao hơn. Do đó, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn bằng cách chuyển một phần áp lực lạm phát sang người thuê và bằng cách kết hợp một phần áp lực lạm phát dưới dạng gia tăng giá trị vốn.

SỨC MẠNH CỦA ĐÒN BẨY(The Power of Leverage)

Ưu điểm của việc đầu tư bất động sản (ngoại trừ REIT) là nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy – một công cụ không sẵn có cho các nhà đầu tư thị trường chứng khoán. Đòn bẩy có nghĩa là sử dụng nợ để tài trợ cho việc mua một tài sản lớn hơn số tiền mặt bạn đang có. Ví dụ, nếu bạn muốn mua cổ phiếu, bạn phải trả toàn bộ giá trị của cổ phiếu đó tại thời điểm đặt lệnh mua (trừ khi bạn mua ký quỹ). Và ngay cả khi mua ký quỹ, tỷ lệ phần trăm bạn có thể vay vẫn thấp hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương pháp tài chính kỳ diệu – thế chấp.

Hầu hết các khoản vay thế chấp thông thường yêu cầu trả trước 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào vị trí của bất động sản bạn đầu tư, bạn có thể tìm thấy khoản thế chấp chỉ yêu cầu trả trước 5%. Điều này có nghĩa là bạn chỉ cần trả một phần nhỏ giá trị tài sản để kiểm soát toàn bộ bất động sản và quyền sở hữu của nó. Mặc dù quy mô khoản vay thế chấp sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ sở hữu thực sự của bạn đối với bất động sản, nhưng bạn sẽ kiểm soát tài sản ngay khi các giấy tờ được ký kết.

Đây là yếu tố thúc đẩy các nhà lướt sóng bất động sản (flippers) và chủ nhà cho thuê. Họ có thể vay thế chấp lần thứ hai cho ngôi nhà của mình và sử dụng số tiền đó để trả trước cho hai hoặc ba bất động sản khác. Bất kể họ có cho thuê các bất động sản này để người thuê trả tiền thế chấp hay đợi cơ hội bán ra để kiếm lời, thì họ vẫn kiểm soát được các tài sản này mặc dù chỉ phải trả một phần nhỏ giá trị sở hữu.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ THÊM BẤT ĐỘNG SẢN VÀO DANH MỤC ĐẦU TƯ CỦA TÔI ?

Bên cạnh việc mua trực tiếp bất động sản, các nhà đầu tư thông thường có thể mua REIT hoặc các quỹ đầu tư vào REIT. REIT là các khoản đầu tư tập hợp sở hữu và/hoặc quản lý các bất động sản hoặc sở hữu thế chấp của các bất động sản đó.

TẠI SAO BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC XEM LÀ HÀNG RÀO CHỐNG LẠM PHÁT ?

Giá nhà thường tăng theo lạm phát. Điều này là do chi phí xây dựng nhà tăng theo lạm phát, và chi phí này phải được chuyển sang người mua nhà mới. Mặc dù vậy, giá nhà hiện hữu cũng tăng theo lạm phát. Nếu bạn có khoản vay thế chấp với lãi suất cố định, thì khi lạm phát tăng, các khoản thanh toán hàng tháng cố định của bạn sẽ trở nên tiết kiệm hơn. Hơn nữa, nếu bạn là chủ nhà cho thuê, bạn có thể tăng tiền thuê nhà để theo kịp lạm phát.