Điểm do người bán trả: Ý nghĩa, Lợi ích, và Ví dụ

Điểm do người bán trả là gì?

“Điểm do người bán trả” là thuật ngữ ám chỉ các khoản nhượng bộ hoặc chiết khấu mà người bán cung cấp cho người mua trong quá trình mua bán bất động sản. Điều này thường liên quan đến việc người bán hỗ trợ một khoản phí nhất định nhằm giảm lãi suất thế chấp cho người mua, giúp họ có lợi thế tài chính lâu dài. Một điểm tương đương với 1% giá trị khoản vay thế chấp và thường được trả cho bên cho vay để giảm lãi suất tổng thể.

Những điểm chính cần nắm rõ:

1. Điểm do người bán trả : Là khoản hỗ trợ tài chính mà người bán cung cấp, thường để giảm lãi suất cho người mua.
2. Điểm chiết khấu : Có thể giúp người mua tiết kiệm tiền lãi theo thời gian, giúp làm giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà.
3. Chi phí của một điểm : Thường bằng 1% giá trị khoản vay, và việc mua một điểm có thể giảm lãi suất thế chấp xuống khoảng 0,25%.
4. Nhượng bộ từ người bán : Cũng có thể được sử dụng để chi trả cho các chi phí đóng cửa như phí phát sinh, thuế, phí luật sư, hoặc bảo hiểm quyền sở hữu.

Hiểu rõ hơn về điểm do người bán trả

Trong các giao dịch bất động sản, một trong những vấn đề lớn nhất mà người mua phải đối mặt là lãi suất thế chấp. Lãi suất cao có thể tăng gánh nặng tài chính lên rất nhiều so với số tiền vay ban đầu. Để giảm lãi suất, người mua có thể mua các “điểm thế chấp” – còn gọi là điểm chiết khấu. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, người bán sẵn lòng hỗ trợ khoản phí này để giúp người mua giảm lãi suất và thu hút họ ký hợp đồng mua bán.

Khi người bán trả các điểm chiết khấu, họ thường làm điều này để tăng sức hấp dẫn của bất động sản và kích thích việc giao dịch nhanh chóng hơn. Với lãi suất thấp hơn, người mua có khả năng chi trả tốt hơn cho khoản vay của mình.

Ví dụ, nếu người bán trả một điểm chiết khấu cho khoản vay thế chấp 2 tỷ đồng, thì người mua có thể giảm lãi suất từ 7% xuống còn 6,75%, giúp tiết kiệm đáng kể trong dài hạn.

Lợi ích của điểm do người bán trả trong thị trường Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay, nơi mà giá nhà đất ngày càng tăng cao, việc tìm cách giảm chi phí vay là điều vô cùng cần thiết. Các chủ nhà, đặc biệt là trong các dự án mới hoặc những căn nhà có mức giá cao, có thể áp dụng hình thức hỗ trợ người mua này để thúc đẩy các giao dịch. Điều này đặc biệt có lợi trong trường hợp lãi suất ngân hàng cao khiến người mua gặp khó khăn về tài chính.

Việc người bán trả điểm chiết khấu không chỉ giúp người mua giảm bớt gánh nặng tài chính trước mắt, mà còn tạo động lực lớn hơn để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn. Bằng cách này, người bán có thể nhanh chóng đẩy hàng, đồng thời người mua sẽ được hưởng lợi từ việc lãi suất vay thấp hơn trong suốt thời hạn vay.

Ví dụ minh họa

Giả sử bạn đang muốn mua một căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh với giá trị vay là 2 tỷ đồng, và lãi suất hiện tại từ ngân hàng là 7%. Nếu người bán đề nghị trả một điểm chiết khấu (tương đương 1% giá trị khoản vay, tức 20 triệu đồng), thì lãi suất của bạn có thể được giảm xuống còn 6,75%. Mặc dù 0,25% có vẻ không nhiều, nhưng khi cộng dồn trong suốt thời hạn vay, sự giảm lãi suất này có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền đáng kể.

Điểm do người bán trả so với Nhượng bộ của người bán: Hiểu sâu hơn về các chiến lược giảm chi phí trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam

Sự khác biệt giữa Điểm do người bán trả và Nhượng bộ của người bán

Trong thị trường bất động sản, cả “điểm do người bán trả” và “nhượng bộ của người bán” đều là các công cụ tài chính mà người bán có thể sử dụng để hỗ trợ người mua trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, mặc dù chúng có vẻ tương tự nhau, nhưng cách thức hoạt động và lợi ích cụ thể của chúng hoàn toàn khác biệt.

1. Điểm do người bán trả : Là khoản hỗ trợ mà người bán cung cấp để giúp giảm lãi suất cho người mua bằng cách mua điểm thế chấp. Điều này giúp giảm số tiền lãi người mua phải trả hàng tháng và trong suốt thời gian vay.
2. Nhượng bộ của người bán : Lại là sự hỗ trợ trực tiếp vào chi phí đóng cửa của người mua, bao gồm phí thẩm định, phí luật sư, thuế bất động sản, và các phí khác liên quan đến việc hoàn thành giao dịch. Sự nhượng bộ này không ảnh hưởng đến lãi suất của khoản vay mà chỉ giúp người mua giảm chi phí trước mắt khi hoàn tất quá trình mua bán.

Giới hạn của Nhượng bộ Người Bán

Tuy nhiên, nhượng bộ của người bán không phải là không có giới hạn. Các khoản nhượng bộ này chỉ có thể sử dụng cho các chi phí đóng cửa và không được vượt quá tổng số tiền mà người mua cần phải thanh toán. Tùy thuộc vào loại khoản vay, có những giới hạn khác nhau về mức độ mà người bán có thể hỗ trợ. 

Điều này có nghĩa là người bán chỉ có thể hỗ trợ ở một mức độ nhất định, và người mua vẫn phải đảm bảo khả năng tài chính cho phần còn lại của chi phí giao dịch.

Cân nhắc khi mua điểm hoặc nhận nhượng bộ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay, với sự tăng giá của bất động sản và lãi suất ngân hàng khá cao, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng xem việc nhận sự hỗ trợ từ người bán dưới hình thức nào sẽ mang lại lợi ích nhiều hơn. Điểm do người bán trả sẽ mang lại lợi ích lâu dài, giảm chi phí lãi vay hàng tháng. Trong khi đó, nhượng bộ của người bán giúp giải quyết vấn đề tài chính trước mắt khi hoàn tất giao dịch.

3. Tính toán cụ thể về lợi ích của điểm do người bán trả

Giả sử người mua muốn mua một căn hộ tại Hà Nội có giá niêm yết là 5 tỷ đồng. Người mua sẽ đặt cọc 1 tỷ đồng (20%) và vay 4 tỷ đồng từ ngân hàng với lãi suất 10%/năm trong 20 năm.

Kịch bản 1: Không có điểm do người bán trả

• Khoản vay: 4 tỷ đồng.
• Lãi suất: 10%/năm.
• Thanh toán hàng tháng: 38 triệu đồng.
• Tổng số tiền lãi sau 20 năm: 4,1 tỷ đồng.

Kịch bản 2: Có hai điểm do người bán trả

Nếu người bán quyết định trả hai điểm, giúp người mua giảm lãi suất xuống còn 9%/năm, kết quả sẽ thay đổi như sau:

• Khoản vay: 4 tỷ đồng.
• Lãi suất sau khi giảm: 9%/năm.
• Thanh toán hàng tháng: 35 triệu đồng.
• Tổng số tiền lãi sau 20 năm: 3,7 tỷ đồng.
• Tiết kiệm được tổng số tiền lãi: 400 triệu đồng.

4. Lợi ích về thuế cho người mua

Tại Việt Nam, dù việc khấu trừ lãi vay chưa được áp dụng phổ biến như ở một số quốc gia khác, nhưng với những chính sách thuế linh hoạt và những thay đổi trong hệ thống tài chính, việc người mua hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn thông qua “điểm do người bán trả” vẫn là một cách tiếp cận thông minh để giảm chi phí dài hạn.

5. Thực trạng và chiến lược áp dụng tại Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam có sự thay đổi lớn, khi nhiều dự án mới được ra mắt và nguồn cung vượt quá cầu, người bán có thể phải linh hoạt hơn trong cách tiếp cận người mua. Sử dụng “Điểm do người bán trả” không chỉ giúp người mua giảm gánh nặng tài chính mà còn giúp người bán nhanh chóng chốt giao dịch mà không phải giảm giá bán quá nhiều.

Ngoài ra, đối với người mua, việc đàm phán để người bán trả điểm trong một thị trường cạnh tranh là hoàn toàn khả thi. Nếu người mua cảm thấy khó khăn trong việc thanh toán lãi suất vay, việc yêu cầu người bán trả điểm có thể trở thành một yếu tố đàm phán quan trọng, đặc biệt khi người bán cần bán nhanh hoặc đang cạnh tranh với nhiều dự án khác.

Kết luận

Điểm do người bán trả là một chiến lược đầy tiềm năng, mang lại lợi ích cho cả người mua lẫn người bán trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Việc sử dụng điểm này không chỉ giúp giảm áp lực tài chính cho người mua mà còn giúp người bán chốt giao dịch nhanh chóng và hiệu quả hơn trong một thị trường đầy cạnh tranh.