Đề Xuất Chiến Lược Giải Quyết Khó Khăn Thị Trường Bất Động Sản Đất Đai, Nguồn Vốn và Thông Tin Minh Bạch

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến pháp lý, nguồn vốn và minh bạch thông tin. Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) đã đưa ra các kiến nghị nhằm tháo gỡ những khó khăn này và thúc đẩy sự phát triển của thị trường một cách bền vững.

1. Giải Quyết Khó Khăn về Đất Đai cho Các Dự Án Bất Động Sản

NEU khẳng định rằng việc tiếp cận đất đai là một vấn đề cốt lõi trong thực hiện dự án bất động sản. Hiện nay, nhiều dự án gặp vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để giải quyết vấn đề này, NEU đưa ra các đề xuất:

• Hoàn thiện quy trình đấu giá và đấu thầu: Cần có quy trình rõ ràng và minh bạch cho việc đấu giá và đấu thầu, giúp nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn, đồng thời đảm bảo lợi ích cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.
• Điều chỉnh bảng giá đất: Việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất theo tinh thần luật mới cần được thực hiện, đảm bảo quyền lợi giữa các bên liên quan và phản ánh đúng giá trị đất đai trên thị trường. Ví dụ, tại TP. HCM, các dự án như Thủ Thiêm 2 hiện có giá đất trong bảng giá Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây khó khăn cho cả việc đền bù và xác định lợi ích kinh tế thực sự của dự án.

Ngoài ra, NEU cũng đề xuất cho phép điều chỉnh các dự án thương mại sang nhà ở xã hội, phân cấp thẩm quyền cho các UBND tỉnh thành phố trong việc phê duyệt các dự án này. Điều này sẽ tạo điều kiện cho nhiều dự án đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, đồng thời giảm áp lực về nhà ở xã hội tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

2. Tháo Gỡ Khó Khăn về Nguồn Vốn cho Thị Trường Bất Động Sản

Việc tiếp cận nguồn vốn đang là một rào cản lớn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng và tín dụng bị thắt chặt. Để giải quyết vấn đề này, NEU đề xuất:

• Khơi thông tín dụng ngân hàng: Ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp với từng loại bất động sản, hạn chế cho vay quá nhiều vào dự án cao cấp và ưu tiên nguồn vốn cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có tính thanh khoản cao. Ví dụ, trong dự án Vinhomes Grand Park tại TP. HCM, việc có nguồn vốn tín dụng phù hợp sẽ giúp dự án triển khai nhanh chóng và đáp ứng nhu cầu nhà ở của tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp.
• Thúc đẩy phát hành trái phiếu bất động sản: Các cơ quan chức năng cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành trái phiếu và tăng cường giám sát các trường hợp phát hành khối lượng lớn. Điều này giúp bảo vệ nhà đầu tư và đảm bảo tính thanh khoản trên thị trường trái phiếu. Ngoài ra, NEU đề xuất khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản nhằm tạo kênh huy động vốn dài hạn và ổn định cho thị trường.
• Thu hút vốn đầu tư nước ngoài: Việc thu hút FDI vào các dự án bất động sản tiềm năng sẽ góp phần giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng trong nước. Ví dụ, một số dự án bất động sản cao cấp tại khu vực quận 2, TP. HCM đã thu hút được nhà đầu tư nước ngoài, mang lại nguồn lực tài chính mạnh mẽ cho việc xây dựng và phát triển.

3. Minh Bạch Hóa Thông Tin và Dữ Liệu Bất Động Sản

Cuối cùng, để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và đáng tin cậy, NEU nhấn mạnh sự cần thiết của việc minh bạch hóa thông tin và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại:

• Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cần được cập nhật và duy trì thường xuyên, giúp nhà đầu tư và người dân tiếp cận thông tin chính xác, minh bạch. Điều này cũng bao gồm việc số hóa các quy trình đăng ký và thanh toán, từ đó nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu các vấn đề tiêu cực trong giao dịch.
• Nâng cao chất lượng của dịch vụ môi giới: Các công ty môi giới và sàn giao dịch cần tăng cường chất lượng dịch vụ để tạo niềm tin cho nhà đầu tư, đồng thời hỗ trợ khách hàng đưa ra các quyết định chính xác dựa trên dữ liệu thực. Điều này đặc biệt quan trọng tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, nơi các giao dịch bất động sản diễn ra sôi động.

4. Bổ Sung Điều Kiện và Tiêu Chuẩn Về Năng Lực Tài Chính và Chuyên Môn

NEU cũng đề xuất các điều kiện chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch, nhằm tránh tình trạng “sàn giao dịch ảo” hay các công ty thiếu tài chính tạo rủi ro cho thị trường. Một sàn giao dịch bất động sản cần có nguồn vốn tối thiểu, ví dụ từ 20 tỷ đến 50 tỷ VND tùy theo quy mô, để đảm bảo khả năng thanh khoản và ổn định tài chính. Bên cạnh đó, yêu cầu trình độ chuyên môn của nhân viên sàn giao dịch cũng cần được thiết lập, đảm bảo khả năng cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về các bất động sản đưa vào giao dịch.

5. Minh Bạch Thông Tin Quy Hoạch và Phát Triển Cơ Sở Hạ Tầng

Các loại bất động sản được đưa vào giao dịch cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể về tính pháp lý và thông tin quy hoạch. Cơ quan chức năng cần có trách nhiệm công bố công khai các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở và đầu tư cơ sở hạ tầng. Chẳng hạn, các khu vực phát triển mới tại các quận ven đô TP.HCM, như Nhà Bè và Củ Chi, nếu thông tin quy hoạch được công khai đầy đủ sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn, đồng thời tránh tình trạng đầu cơ đất và tăng giá vô tội vạ.

6. Tăng Cường Giám Sát và Xử Phạt Hành Vi Vi Phạm

Một cơ chế giám sát và báo cáo đầy đủ đối với hoạt động của các sàn giao dịch là rất cần thiết để kiểm soát các hoạt động không minh bạch. Bên cạnh đó, mức xử phạt vi phạm hành chính hiện nay vẫn còn quá thấp so với lợi ích mà các chủ thể kinh doanh có thể thu về từ việc vi phạm. NEU kiến nghị nâng mức phạt lên để tạo tính răn đe, ví dụ như tăng phạt từ 100 triệu lên 1 tỷ VND đối với những sàn giao dịch vi phạm nghiêm trọng về cung cấp thông tin sai lệch hoặc thao túng giá.

7. Quy Định Về Giao Dịch Bất Động Sản Online

Cuối cùng, NEU đề xuất cần có quy định rõ ràng hơn đối với sàn giao dịch bất động sản online, nơi mà tính minh bạch và pháp lý là yếu tố rất quan trọng. Giao dịch online mang lại nhiều tiện ích, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do thiếu các quy định pháp lý chặt chẽ. Việc ban hành các hướng dẫn cụ thể về giao dịch trực tuyến sẽ giúp người mua và người bán yên tâm hơn khi tham gia giao dịch trên các nền tảng này.

Tổng Kết

Các kiến nghị của NEU đưa ra sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững, phù hợp với sự phát triển kinh tế và nhu cầu thực tế tại Việt Nam. Việc hoàn thiện hệ thống tổ chức sàn giao dịch không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn giúp người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn trong tương lai.