Đầu Tư Trực Tiếp Vào Bất Động Sản So Với Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) Cụm Từ “REIT vs. Bất động sản” Nghĩa Là Gì?

Ưu Điểm Của Đầu Tư Bất Động Sản Trực Tiếp

Một lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản hữu hình là khả năng tạo ra dòng tiền mặt đáng kể – cũng như khả năng tận dụng nhiều ưu đãi thuế để bù đắp thu nhập đó. Ví dụ, bạn có thể khấu trừ các chi phí cần thiết và thông thường để quản lý, bảo trì và duy trì bất động sản. Một khoản giảm thuế lớn khác là khấu hao, trong đó bạn được khấu trừ chi phí mua và cải thiện bất động sản trong thời gian sử dụng hữu ích của nó (và do đó giảm thu nhập chịu thuế).

Tất nhiên, còn có khả năng tăng giá trị tài sản. Mặc dù thị trường bất động sản biến động giống như thị trường chứng khoán, giá bất động sản nhìn chung tăng theo thời gian, vì vậy bạn có thể bán lại với giá cao hơn sau này.

Một ưu điểm khác của đầu tư trực tiếp vào bất động sản là bạn có quyền kiểm soát việc ra quyết định nhiều hơn so với REIT. Ví dụ, bạn có thể chỉ chọn những bất động sản phù hợp với sở thích của mình về vị trí, loại hình bất động sản và cấu trúc tài chính. Bạn có thể thiết lập giá thuê nhà, lựa chọn người thuê và quyết định số lượng bất động sản cần mua. Bạn cũng có thể tái cấp vốn thế chấp khi lãi suất giảm hoặc tận dụng vốn chủ sở hữu nhà thông qua các khoản vay hoặc tín dụng để phục vụ các mục đích khác.

Nhược Điểm Của Đầu Tư Bất Động Sản Trực Tiếp

Bên cạnh những ưu điểm, đầu tư trực tiếp vào bất động sản cũng đi kèm với một số hạn chế.

• Yêu cầu đầu tư nhiều thời gian và công sức: Một trong những nhược điểm chính của đầu tư trực tiếp là đòi hỏi nhiều thời gian và công sức (vốn tự có) để thành công. Bạn phải giải quyết các vấn đề liên quan đến người thuê nhà, tình trạng khẩn cấp về bảo trì và trách nhiệm pháp lý của bạn nếu có bất kỳ tai nạn nào xảy ra trên tài sản.
• Rủi ro về tài chính: Tài chính có thể là một nhược điểm khác. Nhiều nhà đầu tư cần phải vay thế chấp hoặc một hình thức tài chính khác để chi trả cho các khoản đầu tư. Nếu thị trường đi xuống hoặc bạn gặp khó khăn trong việc tìm người thuê chất lượng, thì khả năng bạn vỡ nợ khoản vay là rất cao.
• Tính không linh hoạt (ít thanh khoản): Bất động sản là tài sản không linh hoạt. Điều đó có nghĩa là bạn có thể sẽ không thể bán nó nhanh chóng nếu cần tiền mặt khẩn cấp.

Tóm lược:

Mặc dù đầu tư trực tiếp vào bất động sản có thể mang lại dòng tiền tích cực, tiềm năng tăng giá và quyền kiểm soát cao, nhưng nó cũng đòi hỏi nhiều thời gian, công sức, tiềm ẩn rủi ro về tài chính và tính không linh hoạt.

Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)

REIT (Real Estate Investment Trust) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản sinh lời hoặc các tài sản liên quan đến bất động sản. REIT hoạt động theo mô hình tương tự quỹ tương hỗ, tập hợp vốn từ nhiều nhà đầu tư.

Tính đến ngày nay, có hơn 225 REIT tại Mỹ được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC). Tổng giá trị vốn hóa thị trường của các REIT này lên tới hơn 1 nghìn tỷ USD. Trên toàn thế giới, hiện nay có hơn 35 quốc gia cung cấp REIT.1

REIT là một lựa chọn phù hợp cho các nhà đầu tư mới, những người có kinh nghiệm hạn chế về bất động sản nhưng muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư mà không cần quá nhiều rủi ro.

Ưu điểm của REIT

Có lẽ lợi thế lớn nhất của REIT là nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận lợi nhuận từ bất động sản mà không cần phải tự mình sở hữu, vận hành hoặc trực tiếp tài trợ cho các bất động sản. REIT cung cấp một phương thứcchi phí thấp để đầu tư vào thị trường bất động sản. Bạn có thể đầu tư vào một quỹ chỉ với 500 USD – mức khởi điểm thấp hơn nhiều so với đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Một lợi ích khác là REIT mang lại tiềm năng tổng lợi nhuận hấp dẫn. Theo luật định, REIT phải chi trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông và mức cổ tức thường niên lên tới 5% hoặc hơn là điều không hiếm gặp. Bên cạnh đó, REIT còn có khả năng tăng giá trị vốn khi giá trị tài sản cơ bản tăng lên.2

Một ưu điểm quan trọng khác là tính thanh khoản. Giống như cổ phiếu, bạn có thể mua và bán cổ phiếu REIT trên sàn giao dịch chứng khoán. Nhìn chung, REIT được giao dịch với khối lượng lớn, nghĩa là bạn có thể tham gia hoặc thoát khỏi khoản đầu tư bất cứ khi nào bạn muốn (hoặc cần).

Nhược Điểm của REIT

Tất nhiên, REIT cũng có một số hạn chế.

• Thuế suất cổ tức: Điểm yếu đầu tiên là hầu hết cổ tức của REIT không được coi là “cổ tức đủ điều kiện” nên chúng bị đánh thuế ở mức cao hơn. Đây là điều cần lưu ý thêm nếu bạn sở hữu REIT trong tài khoản môi giới chịu thuế. Nhưng bạn có thể nắm giữ REIT trong tài khoản Roth IRA (một loại tài khoản hưu trí có ưu đãi về thuế).
• Rủi ro lãi suất: REIT nhạy cảm với biến động lãi suất, và lãi suất tăng là bất lợi cho giá REIT. Nhìn chung, giá REIT và lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ có mối quan hệ nghịch: khi cái này tăng thì cái kia giảm, và ngược lại.
• Rủi ro theo loại hình bất động sản: Mặc dù REIT có thể giúp bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư tổng thể, nhưng hầu hết các REIT riêng lẻ lại không đa dạng hóa. Đó là vì chúng tập trung vào một loại hình bất động sản cụ thể, chẳng hạn như văn phòng hoặc trung tâm thương mại. Ví dụ, nếu một REIT chỉ đầu tư vào khách sạn và nền kinh tế suy thoái hoặc mọi người ngừng đi du lịch, bạn có thể phải đối mặt với rủi ro đặc thù theo loại hình bất động sản đó.

Tóm lược

Đầu tư trực tiếp vào bất động sản có thể là lựa chọn tốt hơn nếu bạn muốn có dòng tiền, các khoản giảm thuế để bù đắp thu nhập đó và tiềm năng tăng giá đáng kể. Nó cũng phù hợp nếu bạn muốn kiểm soát nhiều hơn các khoản đầu tư của mình và thích phương pháp tiếp cận trực tiếp.

REIT phù hợp với các nhà đầu tư không muốn vận hành và quản lý bất động sản, cũng như những người không có tiền hoặc không thể vay vốn để mua bất động sản. REIT cũng là một cách tốt để các nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu có được kinh nghiệm trong ngành.