Đầu Tư Bất Động Sản Cao Cấp
Những Cách Kiếm Tiền Trong Thị Trường Bất Động Sản Cao Cấp
Bất động sản từ lâu đã được xem là một kênh đầu tư tương đối an toàn, cho dù đó là nơi cư trú chính của bạn, nhà nghỉ dưỡng hay bất động sản dùng để đầu tư. Nếu có nguồn vốn để đầu tư, bạn có thể cân nhắc mở rộng danh mục đầu tư của mình sang thị trường bất động sản cao cấp. Dưới đây là một số lựa chọn để tham gia thị trường này.
NHỮNG ĐIỂM CHÍNH
Bất động sản cao cấp không chỉ được định nghĩa bởi giá cả đắt đỏ. Nó còn phải đáp ứng các yếu tố độc đáo, riêng biệt và được đánh giá là vượt trội.
Người mua nhà cao cấp tìm kiếm sự thuận tiện cho các hoạt động như mua sắm xa xỉ, ăn uống cao cấp và thưởng thức nghệ thuật. Bên cạnh đó, họ còn mong muốn sống trong một cộng đồng cư dân với những ngôi nhà tương tự.
Các nhà đầu tư bất động sản cao cấp có nhiều lựa chọn để sinh lời: mua đi bán lại biệt thự, đầu tư quốc tế, mua căn hộ chung cư cao cấp, mua bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang, hoặc xây dựng từ đầu.
Bất Động Sản Cao Cấp Là Gì?
Mức giá cao ngất ngưởng không phải là yếu tố duy nhất để phân loại một bất động sản vào phân khúc cao cấp.Bất động sản cao cấp phải sở hữu những yếu tố độc đáo và riêng biệt theo một cách tích cực, theo nghĩa đáng mơ ước. Người giàu sẵn sàng chi trả khoản tiền cao cấp cho những thứ được đánh giá là vượt trội.
Những người mua giàu có tìm kiếm các khu vực thuận tiện cho các hoạt động xa xỉ như mua sắm cao cấp, ăn uống sang trọng và thưởng thức nghệ thuật. Bên cạnh đó, yếu tố lân cận với các bất động sản cao cấp khác cũng đóng vai trò quan trọng. Một địa chỉ danh giá, chẳng hạn như Trung tâm Quận 1, sẽ làm tăng thêm giá trị cho bất động sản. Một lịch sử lâu đời cũng là một điểm cộng. Nhiều người mua nhà cao cấp tìm kiếm vẻ đẹp tự nhiên của các khu vực ven sông, biển, hồ hoặc ít nhất là có tầm nhìn ra những thắng cảnh này. Ngoài ra, một số khác lại ưa chuộng các khu vực vùng quê hoặc miền núi.
Người mua nhà cao cấp mong muốn nhiều tiện ích tương tự như tất cả người mua khác, nhưng ở quy mô lớn hơn. Họ coi trọng sự riêng tư và an ninh, đôi khi đến mức biệt lập. Họ yêu cầu tính thẩm mỹ nội thất, sẵn sàng chi trả cho thiết kế kiến trúc theo yêu cầu, thiết kế nội thất riêng biệt, chú ý tỉ mỉ đến từng chi tiết và hoàn thiện bằng các vật liệu xa hoa.
Ngoài ra, họ còn mong muốn tận hưởng vô số tiện ích: bếp của đầu bếp chuyên nghiệp, hồ bơi sang trọng, phòng ngủ chính rộng rãi, không gian sống ngoài trời, chưa kể đến hệ thống tự động hóa nhà thông minh mới nhất, thang nâng ô tô và hầm rượu được kiểm soát nhiệt độ. Nhiều người cũng mong muốn có không gian rộng rãi, nhưng chắc chắn bạn không cần một ngôi nhà quá lớn để tận hưởng cuộc sống xa hoa.
Khi lựa chọn một ngôi nhà cao cấp, điều quan trọng đặc biệt là phải suy nghĩ đến những yếu tố không thể thay đổi của bất động sản đó. Bạn không thể thay đổi hướng đi của mặt trời, vị trí của đại dương, hay việc có đường bay của máy bay lớn ngay trên đầu. Giấy dán tường xấu xí trong phòng tắm không quan trọng bằng điều kiện thời tiết
Chi Phí Bất Động Sản Cao Cấp Là Bao Nhiêu?
Mức giá bất động sản cao cấp phụ thuộc nhiều vào thị trường. Có sự biến động tùy thuộc vào vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng và quản lý
Các phương thức thanh toán:
Người mua nhà cao cấp thường thanh toán bằng tiền mặt, tuy nhiên vay thế chấp cũng là một lựa chọn khác. Nếu bạn vay vốn để mua nhà, bạn sẽ cần khoản tiền trả trước lớn, lịch sử tín dụng tuyệt vời, chứng minh thu nhập và tài sản, cùng một khoản dự trữ tiền mặt đáng kể.
Cách Thức Đầu Tư Bất Động Sản Cao Cấp
Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản cao cấp, bạn có thể lựa chọn một trong nhiều phương pháp sau. Cho dù bạn mua nhà để ở một thời gian hoặc mua để bán lại nhằm kiếm lời nhanh chóng, dưới đây là một vài lựa chọn:
- Mua đi bán lại biệt thự (Flipping a mansion): Mua biệt thự cao cấp cần cải tạo, tân trang lại với mức giá hợp lý, sau đó bán ra với giá cao hơn để hưởng lợi nhuận từ chênh lệch giá.
- Đầu tư quốc tế (Invest internationally): Đầu tư vào bất động sản cao cấp ở nước ngoài. Điều này đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường, pháp luật và cần có chuyên môn về đầu tư quốc tế.
- Mua căn hộ chung cư cao cấp (Buy a luxury condo): Căn hộ chung cư cao cấp có thể mang lại dòng tiền cho thuê hấp dẫn và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
- Mua bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang (Buy a high-end vacation rental): Bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang thu hút khách du lịch cao cấp, mang lại lợi nhuận từ việc cho thuê ngắn hạn. Tuy nhiên, hình thức đầu tư này đòi hỏi nhiều công sức quản lý và phụ thuộc vào mùa du lịch.
- Xây dựng theo yêu cầu (Complete a custom build): Xây dựng biệt thự cao cấp theo thiết kế riêng biệt trên mảnh đất phù hợp. Đây là phương thức đầu tư đòi hỏi nguồn vốn lớn, năng lực quản lý dự án và cần lựa chọn nhà thầu uy tín.
Mỗi phương pháp đầu tư đều có những ưu nhược điểm riêng. Chúng tôi sẽ phân tích chi tiết từng phương pháp trong các bài viết tiếp theo.
Mua Đi Bán Lại Biệt Thự (Flipping a Mansion)
Cải tạo một bất động sản cao cấp hiện hữu là lựa chọn tiềm năng mang lại tỷ suất đầu tư (ROI) cao hơn so với việc mua đi bán lại nhà thông thường. Thứ nhất, biệt thự cao cấp thường được bảo trì tốt hơn nhà ở trung bình, dẫn đến chi phí cải tạo thấp hơn. Tuy nhiên, bạn sẽ bị giới hạn bởi các bất động sản đang rao bán có sự kết hợp phù hợp giữa phong cách kiến trúc, tình trạng và phong cách thiết kế.
Mặc dù sự cạnh tranh cho những bất động sản này có thể gay gắt, nhưng ưu điểm là thị trường này có ít người đầu tư dạng mua đi bán lại hơn. Lý do bởi vì để thành công đòi hỏi chuyên môn đặc biệt trong việc:
- Bảo đảm nguồn tài trợ
- Thương lượng giá để đảm bảo lợi nhuận
- Thực hiện dự án cải tạo bất động sản cao cấp với tiêu chuẩn cao
Đầu Tư Quốc Tế (Invest Internationally)
Đầu tư bất động sản cao cấp ở nước ngoài có thể mang lại những lợi ích mà bạn không tìm thấy trong nước. Ví dụ, tại quần đảo Turks và Caicos, một vùng lãnh thổ nhỏ của Anh Quốc nằm ở vùng biển nhiệt đới Đại Tây Dương, không có thuế tài sản hàng năm và thuế thu nhập từ vốn đối với tài sản chuyển nhượng. Quyền sở hữu tài sản được bảo vệ bởi sổ đăng ký đất đai, và đồng đô la Mỹ là đồng tiền chính thức. Do đó, tỷ giá hối đoái không ảnh hưởng đến việc hoàn thành giao dịch mua bán hoặc giá trị tương lai của bất động sản.
Nếu bạn mua một ngôi nhà để chỉ ở một phần trong năm, bạn có thể kiếm thêm thu nhập từ khoản đầu tư của mình bằng cách cho thuê nhà khi bạn đi vắng và ủy thác cho một công ty quản lý xử lý các chi tiết.
Tuy nhiên, đầu tư ra nước ngoài cũng có thể đi kèm những rắc rối đặc biệt. “Chúng ta cần nhớ rằng phần còn lại của thế giới không hoạt động giống như chúng ta ở Việt Nam,”. “Bạn không muốn mua bất động sản ở một quốc gia khác chỉ để rồi phát hiện ra chính phủ có thể tịch thu nó của bạn sau này.”
Vì lý do đó, những người mua tiềm năng nên sử dụng luật sư bất động sản quốc tế và các chuyên gia am hiểu khác.
Mua Căn Hộ Chung Cư Cao Cấp.
Cho dù bạn mua một căn hộ chung cư cao cấp để ở hay để cho thuê, thì “dành tiền cho một ngôi nhà nằm trong tòa nhà sang trọng tuyệt vời với các tiện ích và lựa chọn phương tiện giao thông gần đó là cách đúng đắn”. Giống như mọi khi, vị trí đóng vai trò quan trọng. Mua nhà trong một tòa nhà trông sang trọng nhưng lại có lựa chọn phương tiện giao thông kém là một khoản đầu tư tồi.
Các dịch vụ và tiện ích mà tòa nhà cung cấp cũng có thể ảnh hưởng đến thành bại của khoản đầu tư của bạn. “Tòa nhà không có nhân viên trực cửa ra vào toàn thời gian? Không sao, nhưng ngôi nhà của bạn có gì khác? Căn hộ có tầm nhìn đẹp, trần nhà cao, sân thượng – tất cả các tính năng này giúp phân biệt ngôi nhà của bạn với các căn hộ đại trà khác và có thể dẫn đến tỷ lệ bán cao hơn khi bạn chuyển đi.”
Khi mua bất động sản cao cấp, bạn đang mua cả một phong cách sống. Những tiện ích như sân thượng riêng, hồ bơi, khu vực sinh hoạt chung với phòng tập thể dục, dịch vụ dọn dẹp hoặc dịch vụ theo phong cách khách sạn là những yếu tố phân biệt bất động sản cao cấp với các loại hình bất động sản khác. Ngay cả khi có các tòa chung cư cao cấp khác được xây dựng xung quanh ngôi nhà bạn mua, thì những loại bất động sản này vẫn giữ được giá trị.”
“Chúng tuyệt vời cho thu nhập theo mùa và hoạt động tốt trong thị trường tài chính tích cực,”.“Tuy nhiên, chúng có thể bị ảnh hưởng nhiều hơn trong thời kỳ suy thoái so với các ngôi nhà gần các thành phố lớn.” Mặt khác, thị trường giảm giá có thể là thời điểm tốt nhất để mua nếu bạn có tiền mặt. Ngoài việc chọn đúng vị trí, nhà đầu tư nên cân nhắc mua một bất động sản hấp dẫn đối với các gia đình đi nghỉ mát. “Điều đó sẽ làm tăng tỷ lệ occupancy (tỷ lệ lấp đầy) và ROI (lợi tức đầu tư) của bạn,”.
Xây Dựng Theo Yêu Cầu.
Trong điều kiện thuận lợi, xây dựng biệt thự theo yêu cầu có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhất – mặc dù khung thời gian hoàn thành có thể lâu hơn. Tuy nhiên, một ngôi nhà hoàn toàn mới, sở hữu các phong cách và tiện ích được ưa chuộng hiện nay thường sẽ là một khoản đầu tư sinh lời khi bạn quyết định bán.
Nếu bạn không xây dựng ngôi nhà để ở mà để bán, hãy cẩn thận về cách tùy chỉnh. Lựa chọn bố cục, tiện ích và hoàn thiện phù hợp với phân khúc rộng lớn của thị trường bất động sản cao cấp sẽ giúp bạn tối đa hóa cơ hội bán nhanh và với giá cao nhất. Hãy đảm bảo ngôi nhà có công năng tốt, tạo cảm giác chào đón và sở hữu các tính năng an ninh, riêng tư mà người mua cao cấp mong muốn. Tuy nhiên, cần lưu ý đến sự cân bằng giữa việc thu hút đối tượng mua rộng rãi và tạo ra sự độc đáo mà người mua nhà cao cấp thường tìm kiếm.
Giá cả sẽ thực sự tăng vọt khi một thứ gì đó không đại trà, được mong muốn và có cầu. Giống như với một chai rượu vang Lafite Rothschild năm 1982, giá trị của nó tăng theo cấp số nhân so với những chai vang cùng loại ít nổi tiếng hơn do yếu tố cung cầu. Bất động sản cao cấp cũng vậy. Càng độc quyền và khó tìm thì ngôi nhà càng xứng đáng để đầu tư.”
Mẹo Đầu Tư Bất Động Sản Cao Cấp
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản cao cấp, hãy lưu ý một vài điều trước khi bắt đầu:
Xác định mục tiêu đầu tư: Mục tiêu của việc đầu tư bất động sản nói chung là để sinh lời. Khi lựa chọn bất động sản cao cấp, hãy cân nhắc kết quả bạn mong muốn đạt được. Ví dụ, nếu bạn hy vọng kiếm lời nhanh chóng, bạn có thể tập trung vào việc mua đi bán lại (flipping). Còn nếu bạn muốn có thu nhập lâu dài, bạn có thể cân nhắc mua căn hộ chung cư cao cấp hoặc nhà nghỉ dưỡng hạng sang để cho thuê sinh lời.
Xác định phương án tài chính: Ngay cả khi bạn có sẵn tiền mặt, đây không là lựa chọn tốt nhất. Ví dụ, hình thức vay lenders cá nhân (hard money loan) có thể phù hợp để tài trợ cho việc mua đi bán lại (flipping) dự kiến hoàn thành trong vài tháng.
Lựa chọn thị trường phù hợp: Trước khi đầu tư vào một bất động sản đắt tiền, hãy đảm bảo thị trường sẽ hỗ trợ quyết định của bạn. Nghiên cứu thị trường lao động, chi phí sinh hoạt, thu nhập trung bình của hộ gia đình và triển vọng kinh tế của khu vực. Nếu bất động sản dùng để cho thuê, hãy cân nhắc lưu lượng khách du lịch quanh năm và theo mùa cao điểm.
Khoản Vay Khổng Lồ ?
Khoản vay khổng lồ là khoản vay thế chấp vượt quá hạn mức cho vay phù hợp .
Thuế Thu Nhập Từ Cho Thuê Nhà Nghỉ Dưỡng Được Đánh Như Thế Nào?
Thuế thu nhập từ cho thuê nhà nghỉ dưỡng và các khoản chi phí bạn được khấu trừ phụ thuộc vào việc bạn có ở đó bất kỳ khoảng thời gian nào trong năm hay không. Ví dụ, nếu bạn cho thuê nhà nghỉ dưỡng dưới 15 ngày, thì bạn không cần phải khai báo bất kỳ khoản thu nhập nào từ việc cho thuê và cũng không được khấu trừ bất kỳ chi phí thuê nhà nào.
Lợi Nhuận Từ Bán Bất Động Sản Được Đánh Thuế Như Thế Nào?
Điểm Mấu Chốt
Đối với một số người, đầu tư vào bất động sản hạng sang thú vị hơn đầu tư vào chứng khoán do tính chất hữu hình của nó. Thêm vào đó, bạn thậm chí có thể ở đó nếu bạn muốn. Có nhiều cách để tham gia vào thị trường bất động sản hạng sang, từ xây dựng nhà theo thiết kế riêng đến mua bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp hoặc cải tạo lại một bất động sản cao cấp cần sửa chữa. Nhưng trước khi đầu tư, hãy đảm bảo bạn hiểu các tính năng mà người mua hạng sang mong muốn – và sẵn sàng trả tiền cho chúng.
