Cách Tìm Hiệu Suất Đầu Tư (ROI) Trong Bất Động Sản

Phương pháp tính ROI (Return on Investment) trong đầu tư bất động sản

Phương pháp theo chi phí (cost method) và phương pháp chi phí bỏ ra (out-of-pocket method) là hai cách quan trọng để tính toán Hiệu Suất Đầu Tư (ROI), thước đo lợi nhuận bạn kiếm được từ các khoản đầu tư bất động sản, được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí.

Những Điểm Chính

• ROI đo lường lợi nhuận bạn đã tạo ra (hoặc có thể tạo ra nếu bán) trên một khoản đầu tư.
• ROI được tính bằng cách so sánh số tiền bạn đã đầu tư vào bất động sản, bao gồm giá mua ban đầu cộng với bất kỳ chi phí phát sinh nào khác, với giá trị hiện tại của bất động sản đó.
• Hai phương pháp phổ biến để tính toán ROI cho khoản đầu tư bất động sản là phương pháp theo chi phí và phương pháp chi phí bỏ ra.

Giải thích chi tiết:

• Phương pháp theo chi phí: Phương pháp này tập trung vào giá mua ban đầu và giá trị hiện tại của bất động sản.

  • ROI = (Giá trị thị trường hiện tại – Giá mua ban đầu) / Giá mua ban đầu * 100%

• Phương pháp chi phí bỏ ra: Phương pháp này tính đến tất cả các khoản chi phí bạn phải bỏ ra trong suốt thời gian sở hữu bất động sản.

  • ROI = (Giá trị thị trường hiện tại – Chi phí bán – Tổng chi phí bỏ ra) / Tổng chi phí bỏ ra * 100%
    • Tổng chi phí bỏ ra = Giá mua ban đầu + Phí giao dịch + Chi phí cải tạo

2 Phương Pháp Tính Hiệu Suất Đầu Tư (ROI)

Có hai phương pháp chính để tính toán ROI: phương pháp theo chi phí và phương pháp chi phí bỏ ra. Dưới đây là các ví dụ đơn giản hóa của từng phương pháp. Lưu ý rằng không bên nào trong hai ví dụ này tính đến thu nhập cho thuê mà bất động sản của bạn có thể tạo ra hoặc bất kỳ chi phí liên tục nào, chẳng hạn như thuế tài sản.

Phương pháp theo Chi phí

Phương pháp theo chi phí tính toán ROI bằng cách chia khoản lợi nhuận từ đầu tư vào bất động sản cho tổng chi phí ban đầu của bất động sản đó.

Ví dụ, giả sử bạn mua một bất động sản với giá 100.000 đô la Mỹ bằng tiền mặt. Sau khi sửa chữa và cải thiện, với chi phí bổ sung là 50.000 đô la Mỹ, thì bất động sản được định giá 200.000 đô la Mỹ.

Điều này khiến lợi nhuận của bạn trên bất động sản là 50.000 đô la Mỹ (tức là, 100.000 đô la Mỹ tăng giá trị thị trường trừ đi 50.000 đô la Mỹ chi phí bỏ ra).

Để sử dụng phương pháp theo chi phí, hãy chia lợi nhuận cho tất cả các chi phí liên quan đến việc mua, sửa chữa và cải tạo bất động sản.

ROI của bạn, trong trường hợp này, là:

$50,000 ÷ $150,000 = 0,33, hay 33%.

Phương pháp Chi Phí Bỏ Ra

Nhiều nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng phương pháp chi phí bỏ ra vì nó mang lại ROI cao hơn. Phương pháp này lấy giá trị tài sản ròng hiện tại của ngôi nhà chia cho giá trị thị trường hiện tại. Lưu ý rằng điều này khác với tính toán ở trên, trong đó phương pháp theo chi phí chia khoản lợi nhuận từ đầu tư (không phải giá trị tài sản ròng) cho tổng chi phí ban đầu (không phải giá trị thị trường).

Vẫn sử dụng con số từ ví dụ trên, giả sử bạn mua cùng một bất động sản với cùng mức giá, nhưng lần này, bạn sử dụng khoản vay và tiền đặt cọc 20.000 đô la Mỹ để tài trợ cho việc mua bán.

Tổng chi phí bỏ ra của bạn là 20.000 đô la Mỹ tiền đặt cọc cộng với 50.000 đô la Mỹ chi phí sửa chữa và cải tạo, tổng cộng là 70.000 đô la Mỹ. Với giá trị tài sản hiện tại là 200.000 đô la Mỹ, giá trị tài sản ròng (equity), hay còn gọi là lợi nhuận tiềm năng của bạn là 130.000 đô la Mỹ.

ROI của bạn trong trường hợp này là:

$130,000 ÷ $200,000 = 0,65, hay 65%.

Con số này gần gấp đôi ROI của ví dụ đầu tiên. Tất nhiên, sự khác biệt này là do khoản vay: sử dụng đòn bẩy tài chính như một phương tiện để tăng ROI.

Mức Hiệu Suất Đầu Tư (ROI) Lý Tưởng cho Nhà Đầu Tư Bất Động Sản?

Mức ROI được một nhà đầu tư coi là “tốt” có thể không thể chấp nhận được đối với một nhà đầu tư khác. Mức ROI tốt cho bất động sản phụ thuộc vào khả năng chịu rủi ro – bạn càng sẵn sàng chấp nhận rủi ro cao thì ROI mong đợi càng có thể cao hơn. Ngược lại, các nhà đầu tư ngại rủi ro có thể hài lòng với ROI thấp hơn để đổi lấy sự chắc chắn hơn.

Tuy nhiên, nhìn chung, để xứng đáng với khoản đầu tư bất động sản, nhiều nhà đầu tư hướng đến lợi nhuận tương đương hoặc vượt quá mức lợi nhuận trung bình trên một chỉ số chính của thị trường chứng khoán như S&P 500. Theo lịch sử, tỷ suất lợi nhuận hàng năm trung bình của S&P 500 là khoảng 10%.1

Chắc chắn, bạn không cần phải mua bất động sản vật chất để đầu tư vào bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được giao dịch giống như cổ phiếu trên sàn giao dịch và chúng có thể mang lại sự đa dạng hóa mà không cần sở hữu và quản lý bất kỳ bất động sản nào. Nhìn chung, lợi nhuận của REIT biến động hơn so với bất động sản vật chất (xét cho cùng, chúng được giao dịch trên sàn giao dịch). REIT vốn chủ sở hữu (Equity REIT) mang lại lợi nhuận kép hàng năm trong 5 và 10 năm lần lượt là 3,45% và 6,59%, cho giai đoạn kết thúc vào ngày 31 tháng 3 năm 2024, được đo lường bởi chỉ số FTSE Nareit All Equity REITs.2

Bạn cũng có thể đầu tư vào REIT thông qua các quỹ tương hỗ chuyên về lĩnh vực này.

Cảnh báo: Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là bất hợp pháp

Luật pháp nghiêm cấm phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp. Nếu bạn cho rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên các yếu tố như: chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, sử dụng trợ cấp xã hội, nguồn gốc quốc gia, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể thực hiện các biện pháp để bảo vệ quyền lợi của mình.

Một trong những biện pháp đó là gửi báo cáo lên:

• Văn phòng Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (Consumer Financial Protection Bureau)
• Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (U.S. Department of Housing and Urban Development)

Chi phí có thể làm giảm Hiệu Suất Đầu Tư (ROI) của bạn

Để thực sự nhận được lợi nhuận từ khoản đầu tư bất động sản (ROI) dưới dạng tiền mặt, bạn cần phải bán tài sản đó. Tuy nhiên, nhiều trường hợp bất động sản được bán với giá thấp hơn giá thị trường, điều này sẽ làm giảm ROI mà bạn mong đợi nếu đó là con số bạn sử dụng để tính toán ban đầu.

Bên cạnh đó, còn có các khoản chi phí liên quan đến việc bán bất động sản, bao gồm:

• Sửa chữa, sơn sửa, và cải tạo cảnh quan: Để thu hút người mua và đạt được mức giá tốt nhất, bạn có thể cần cải thiện tình trạng của bất động sản.
• Quảng cáo rao bán tài sản: Chi phí marketing để quảng cáo bất động sản của bạn với những người mua tiềm năng.
• Chi phí thẩm định giá bất động sản: Thuê một chuyên gia thẩm định giá để xác định giá trị thị trường hợp lý của bất động sản.
• Phí hoa hồng cho môi giới hoặc đại lý bất động sản (nếu có): Nếu bạn thuê môi giới để giúp bán tài sản, bạn sẽ phải trả hoa hồng cho họ.
• Thanh toán khoản vay thế chấp (nếu tài sản có vay thế chấp): Bạn cần đảm bảo khoản vay thế chấp được thanh toán hết trước khi hoàn tất việc bán bất động sản.

Tóm tắt:

• Việc bán được bất động sản đúng bằng giá thị trường không phải điều luôn luôn xảy ra, có thể làm giảm ROI của bạn.
• Các chi phí liên quan đến việc bán bất động sản bao gồm sửa chữa, cải tạo, quảng cáo, thẩm định giá và hoa hồng cho môi giới.
• Bất kỳ khoản vay thế chấp nào đang vay dở cần phải được thanh toán trước khi bán.

Thuế Thu Nhập từ Bất Động Sản Đầu Tư khi Bán Tài Sản

Khi bạn bán bất động sản đầu tư, bất kỳ khoản lợi nhuận nào bạn kiếm được vượt quá giá gốc điều chỉnh (adjusted cost basis) được coi là thu nhập vốn (capital gain) cho mục đích tính thuế.

• Nếu bạn nắm giữ bất động sản trong một năm trở lên: Lợi nhuận sẽ bị đánh thuế theo tỷ suất thuế thu nhập vốn (capital gains rates).
• Nếu bạn nắm giữ bất động sản chưa đến một năm: Lợi nhuận sẽ bị đánh thuế thu nhập thông thường (ordinary income), thường có nghĩa là mức thuế cao hơn, tùy thuộc vào thu nhập khác của bạn.

Thuế Thu Nhập từ Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT)

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) có thể trả thu nhập cho nhà đầu tư dưới ba hình thức:

• Cổ tức (dividends): Bị đánh thuế với tỷ suất tương đương thu nhập thông thường (ordinary income).
• Phân phối thu nhập vốn (capital gains distributions): Thường được đánh thuế với tỷ suất thấp hơn cho thu nhập vốn (capital gains).
• Hoàn trả vốn (returns of capital): Không bị đánh thuế.

Thuế Thu Nhập từ Thuê Nhà

Nếu bạn có thu nhập từ tiền thuê một bất động sản sở hữu, bạn phải khai báo thu nhập đó khi nộp thuế cho năm đó, thường trên Biểu mẫu E của IRS (Sơ cục thuế Mỹ). Bạn cũng có thể trừ các khoản chi phí liên quan để tính ra tổng thu nhập hoặc lỗ ròng từ bất động sản đó trong năm. Việc khấu trừ lỗ được áp dụng theo giới hạn nhất định.

Tóm Lược

Tính toán ROI (Hiệu Suất Đầu Tư) là một cách để xác định mức lợi nhuận (nếu có) mà bạn đã đạt được từ khoản đầu tư bất động sản. Bạn cũng có thể sử dụng chỉ số này để so sánh lợi nhuận từ bất động sản với các khoản đầu tư tiềm năng khác, chẳng hạn như cổ phiếu.

Các ví dụ ở trên được đơn giản hóa để minh họa, và tùy thuộc vào tất cả các chi phí liên quan và bất kỳ dòng tiền tiềm năng nào bạn nhận được từ khoản đầu tư bất động sản, việc có được một ROI chính xác có thể phức tạp hơn. Đặc biệt đối với các mục đích liên quan đến thuế, bạn nên tham khảo ý kiến của kế toán viên hoặc chuyên gia thuế khác quen thuộc với các quy định về bất động sản.