Cách Kiếm Tiền Từ Bất Động Sản
Nhiều nhà đầu tư hiểu rõ tiềm năng sinh lợi của bất động sản. Thay vì cung cấp các phương pháp mơ hồ về đầu tư bất động sản hoặc hướng dẫn cơ bản về sở hữu nhà cho người mua lần đầu, bài viết này sẽ phân tích các chiến lược đã được chứng minh và cách tìm kiếm các cơ hội kịp thời.
CÁC ĐIỂM CHÍNH
- Cách phổ biến nhất để kiếm tiền từ bất động sản là thông qua việc tăng giá trị tài sản.
- Vị trí, sự phát triển và các cải thiện quyết định đến việc tăng giá trị bất động sản.
- Các nhà đầu tư bất động sản thường dựa vào thu nhập từ tiền thuê nhà đối với các bất động sản dân cư và thương mại.
- Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS), công ty đầu tư thế chấp (MIC) và nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là các lựa chọn đầu tư thay thế trong lĩnh vực bất động sản.
LỢI NHUẬN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Khi bất động sản tăng giá trị, nó được gọi là “tăng giá”. Các nhà đầu tư thường kiếm được lợi nhuận khi bán bất động sản. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản có thể làm tăng tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI) cho một bất động sản bằng cách tái cấp vốn cho khoản vay với lãi suất thấp hơn. Điều này sẽ làm giảm giá gốc của bất động sản, do đó tăng số tiền mà họ thu được từ việc bán bất động sản đó.
Giá trị của đất chưa phát triển tăng lên nhờ việc phát triển. Khi các nhà phát triển xây dựng nhà ở hoặc tòa nhà thương mại, giá trị của đất sẽ tăng lên. Giá trị đất cũng có thể tăng lên nhờ việc phát hiện ra các khoáng sản hoặc hàng hóa có giá trị khác – với điều kiện người mua sở hữu quyền khai thác chúng. Bất động sản thương mại tăng giá vì những lý do tương tự như đất thô và bất động sản dân cư: vị trí, phát triển và cải thiện.
Đối với bất động sản dân cư, vị trí thường là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến việc tăng giá. Khi khu vực xung quanh một ngôi nhà phát triển, chẳng hạn như xây dựng thêm tuyến giao thông công cộng, trường học, trung tâm mua sắm, sân chơi trẻ em,… những thay đổi này sẽ làm tăng giá trị của ngôi nhà. Tất nhiên, xu hướng này cũng có thể diễn ra theo chiều ngược lại, giá trị nhà giảm xuống khi khu vực xuống cấp. Việc cải thiện nhà ở, chẳng hạn như xây thêm phòng tắm hoặc cải tạo nhà bếp, có thể làm tăng giá trị của ngôi nhà.
CẢNH BÁO : RỦI RO VỀ LẠM PHÁT TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
Các nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc đến tác động kinh tế của lạm phát. Mặc dù lạm phát có thể dẫn đến việc tăng giá bất động sản, nhưng đó cũng có thể được coi là một dạng “thắng lợi kiểu Pyrrhic”. Chủ sở hữu bất động sản có thể thu được gấp năm lần số tiền của họ do lạm phát khi bán, nhưng nhiều mặt hàng khác cũng có giá cao gấp năm lần để mua, vì vậy sức mua là một yếu tố cần tính đến.
GIẢI THÍCH THÊM VỂ ” THẮNG LỢI KIỂU PYRRHIC”
Khái niệm “thắng lợi kiểu Pyrrhic” được sử dụng để mô tả một chiến thắng đạt được với cái giá quá đắt. Trong chiến tranh, bên chiến thắng có thể phải chịu thương vong nặng nề đến mức chiến thắng trở nên vô nghĩa.
Trong trường hợp của lạm phát và bất động sản, việc tăng giá bất động sản do lạm phát có thể bị- bù trừ bởi chi phí sinh hoạt tăng cao. Mặc dù bạn có thể bán bất động sản của mình với giá cao hơn, nhưng số tiền đó cũng sẽ có giá trị mua thấp hơn.
Thu Nhập Từ Bất Động Sản
Thu Nhập Từ Đất Chưa Phát Triển:
Các công ty có thể trả cho chủ sở hữu bất động sản tiền thưởng quyền khai thác (royalties) đối với bất kỳ phát hiện nào hoặc các khoản thanh toán thường xuyên cho bất kỳ công trình kiến trúc nào mà họ xây dựng trên đất. Điều này có thể bao gồm giàn bơm dầu, đường ống, hố khai thác sỏi, đường dẫn và tháp tín hiệu di động. Đất chưa phát triển cũng có thể được cho thuê để sản xuất nông nghiệp.
Thu Nhập Từ Cho Thuê Nhà Ở:
Thu nhập từ bất động sản nhà ở đến từ tiền thuê nhà, nơi người thuê nhà trả một khoản phí cố định hàng tháng. Vị trí thuận lợi là yếu tố quan trọng để chủ sở hữu dễ dàng tìm được người thuê.
Thu Nhập Từ Bất Động Sản Thương Mại:
Bất động sản thương mại cũng mang lại thu nhập thông qua các khoản tiền thuê nhà. Nhiều người thuê thương mại cũng có thể phải trả phí cho các lựa chọn hợp đồng như quyền mua ưu tiên (right of first refusal) đối với văn phòng bên cạnh. Người thuê trả phí bảo hiểm (premium) để nắm giữ các lựa chọn này, bất kể họ có thực hiện chúng hay không.
THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN
THU NHẬP TỪ ĐẤT CHƯA PHÁT TRIỂN
Các công ty có thể trả cho chủ sở hữu bất động sản tiền thưởng quyền khai thác (royalties) đối với bất kỳ phát hiện nào hoặc các khoản thanh toán thường xuyên cho bất kỳ công trình kiến trúc nào mà họ xây dựng trên đất. Điều này có thể bao gồm giàn bơm dầu, đường ống, hố khai thác sỏi, đường dẫn và tháp tín hiệu di động. Đất chưa phát triển cũng có thể được cho thuê để sản xuất nông nghiệp.
THU NHẬP TỪ CHO THUÊ NHÀ Ở :
Thu nhập từ bất động sản nhà ở đến từ tiền thuê nhà, nơi người thuê nhà trả một khoản phí cố định hàng tháng. Vị trí thuận lợi là yếu tố quan trọng để chủ sở hữu dễ dàng tìm được người thuê.
THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI :
Bất động sản thương mại cũng mang lại thu nhập thông qua các khoản tiền thuê nhà. Nhiều người thuê thương mại cũng có thể phải trả phí cho các lựa chọn hợp đồng như quyền mua ưu tiên (right of first refusal) đối với văn phòng bên cạnh. Người thuê trả phí bảo hiểm (premium) để nắm giữ các lựa chọn này, bất kể họ có thực hiện chúng hay không.
CHIẾN LƯỢC MUA VÀ BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
MUA VÀ GIỮ (Buy and Hold):
Nhiều nhà đầu tư bất động sản mua nhà ở gia đình đơn lẻ và cho thuê hoặc mua nhà đa gia đình, ở một trong các đơn vị và cho thuê các đơn vị khác để trang trải khoản thế chấp. Người mua có thể lựa chọn tự quản lý bất động sản hoặc thuê công ty quản lý.
LƯỚT SÓNG (Flipping):
Những người lướt sóng bất động sản (flippers) chuyên sửa chữa nhanh chóng những ngôi nhà để có lợi nhuận cao và sau đó bán lại. Lướt sóng có thể mang lại lợi nhuận kếch xù cho những người tìm được đúng bất động sản để sửa chữa.
CHO THUÊ KỲ NGHỈ (Vacation Rentals):
Khi có nhu cầu thuê nhà nghỉ dưỡng, chủ sở hữu nhà có thể kiếm thu nhập bằng cách cho thuê toàn bộ ngôi nhà hoặc thậm chí chỉ một phòng ngắn hạn, đặc biệt nếu bất động sản nằm trong khu vực du lịch nổi tiếng. Các quy định địa phương thường quy định các quy tắc để niêm yết bất động sản trên Airbnb, Vrbo hoặc HomeAway.
QUAN TRỌNG: QUY ĐỊNH MỚI CỦA HIỆP HỘI ĐỊA ỐC QUỐC GIA (National Association of Realtors – NAR)
Hiệp hội Địa ốc Quốc gia (National Association of Realtors – NAR) dự kiến sẽ có những quy định mới có hiệu lực vào tháng 7 năm 2024, có thể làm giảm hoa hồng cho người mua và người bán nhà. Nếu tòa án liên bang chấp thuận những thay đổi này, mức hoa hồng tiêu chuẩn 6% sẽ kết thúc và người bán không còn phải đề xuất mức phí cho người mua tiềm năng và đại lý của họ. NAR cũng sẽ yêu cầu các nhà môi giới ký kết thỏa thuận bằng văn bản với người mua để giúp người tiêu dùng hiểu rõ những dịch vụ sẽ được cung cấp và chi phí tương ứng.
NHỮNG ĐIỂM CHÍNH :
- Quy định mới của NAR có hiệu lực vào tháng 7 năm 2024 (theo dự kiến).
- Phí hoa hồng tiêu chuẩn 6% có thể giảm.
- Người bán không còn phải đề xuất mức phí cho người mua tiềm năng và đại lý của họ.
- NAR yêu cầu các nhà môi giới ký kết thỏa thuận bằng văn bản với người mua để minh bạch về dịch vụ và chi phí.
CÁC NGUỒN THU NHẬP BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC
QŨY TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REITs):
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) cho phép các nhà đầu tư mua cổ phiếu của một quỹ bất động sản thương mại bao gồm nhiều bất động sản, với thu nhập từ tiền thuê nhà được chia sẻ dưới dạng phân phối lợi nhuận. REIT đóng vai trò là chủ nhà đối với người thuê, nhưng chủ sở hữu của REIT ghi nhận thu nhập sau khi trừ các chi phí vận hành tòa nhà và chi phí của REIT. Có một phương pháp đặc biệt để đánh giá một REIT.
CÔNG TY ĐẦU TƯ THẾ CHẤP (MICs), NHÓM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIGs) VÀ CHỨNG KHOÁN ĐƯỢC BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP (MBS):
Các hình thức đầu tư này tập trung vào các khoản thế chấp tư nhân thay vì chính các bất động sản. MIC khác với MBS ở chỗ họ nắm giữ toàn bộ các khoản thế chấp và chuyển lãi từ các khoản thanh toán cho các nhà đầu tư.3,4
Nhóm đầu tư bất động sản (REIG) thường là các khoản đầu tư tư nhân với cấu trúc độc đáo, cung cấp cho các nhà đầu tư các khoản đầu tư vốn chủ sở hữu hoặc dịch vụ hợp tác.
