Bạn Có Nên Mua Và Giữ Bất Động Sản (Buy And Hold) Hay Lướt Sóng Bất Động Sản (Flip Properties)?
Lướt Sóng Bất Động Sản (Flipping Houses) vs. Cho Thuê Bất Động Sản (Rental Properties)
Câu hỏi về việc liệu lướt sóng (mua đi bán lại nhanh) bất động sản hay mua để giữ là chiến lược đầu tư tốt nhất không có câu trả lời chính xác duy nhất. Thay vào đó, việc lựa chọn một phương pháp này so với phương pháp khác nên là một phần của kế hoạch chiến lược rõ ràng, tính đến các mục tiêu tổng thể của bạn. Bạn cũng nên cân nhắc đến những cơ hội mà thị trường hiện tại mang lại. Dưới đây là cái nhìn sâu sắc về việc theo đuổi từng chiến lược và cách quyết định chiến lược nào phù hợp với bạn.
NHỮNG ĐIỂM MẤU CHỐT
- Lướt sóng bất động sản và mua để giữ đại diện cho hai chiến lược đầu tư khác nhau.
- Sở hữu bất động sản cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội tích lũy tài sản theo thời gian và tránh những thăng trầm của thị trường chứng khoán.
- Lướt sóng có thể cung cấp khả năng xoay vòng vốn nhanh chóng cho khoản đầu tư của bạn và tránh được những rắc rối liên tục trong việc tìm kiếm người thuê và duy trì tài sản, nhưng chi phí và thuế có thể cao.
- Bất động sản mua để giữ cung cấp thu nhập thụ động hàng tháng và các lợi thế về thuế, nhưng không phải ai cũng sẵn sàng cho các trách nhiệm quản lý và pháp lý của việc trở thành một chủ nhà.
Tại Sao Nên Đầu Tư Bất Động Sản?
Đây là một câu hỏi hay. Bất động sản dân dụng ngày càng nhận được sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư cá nhân vì nhiều lý do sau:
- Biến động lợi nhuận dự đoán được hơn cổ phiếu và trái phiếu: Bất động sản có thể cung cấp mức lợi nhuận dự đoán được hơn so với cổ phiếu và trái phiếu.
- Hàng rào chống lạm phát: Bất động sản là một tài sản chống lạm phát hiệu quả vì giá thuê nhà và dòng tiền đầu tư thường tăng ít nhất bằng với tỷ lệ lạm phát.
- Sự lựa chọn an toàn khi thị trường biến động: Bất động sản là một kênh đầu tư tuyệt vời trong những thời điểm bạn không chắc chắn về triển vọng của thị trường chứng khoán và trái phiếu.
- Tận dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư: Phần vốn chủ sở hữu tạo ra từ việc đầu tư bất động sản là nền tảng tuyệt vời để tài trợ cho các cơ hội đầu tư khác. Thay vì vay tiền để có vốn đầu tư (ví dụ: mua cổ phiếu ký quỹ), các nhà đầu tư có thể vay thế chấp dựa trên vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án khác.
- Lãi vay thế chấp được khấu trừ thuế: Việc khấu trừ thuế lãi vay thế chấp làm cho việc vay tiền mua nhà trở nên hấp dẫn hơn.
- Đa dụng: Bên cạnh việc cung cấp dòng tiền cho chủ sở hữu, bất động sản dân dụng cũng có thể được sử dụng làm nơi ở hoặc phục vụ các mục đích khác.
Thu Nhập Thụ Động So Với Thu Nhập Chủ Động
Một điểm khác biệt chính giữa chiến lược mua để giữ và lướt sóng bất động sản là hình thức đầu tiên có thể mang lại cho bạn thu nhập thụ động, trong khi hình thức thứ hai mang lại thu nhập chủ động.
- Thu nhập thụ động là số tiền kiếm được từ các khoản đầu tư mà vẫn tiếp tục tạo ra tiền mà không cần bạn trực tiếp tham gia đáng kể. Nó có thể đến từ cổ phiếu, trái phiếu hoặc sở hữu bất động sản cho thuê và nhận tiền thuê hàng tháng, với điều kiện bạn thuê một công ty quản lý để thực hiện tất cả các nhiệm vụ cần thiết, chẳng hạn như tìm người thuê, thu tiền thuê và chăm sóc bảo trì.
- Thu nhập chủ động là số tiền bạn kiếm được để đổi lấy công việc bạn thực hiện. Điều đó bao gồm cả lương từ công việc chính của bạn, cũng như lợi nhuận bạn kiếm được từ việc lướt sóng bất động sản. Lướt sóng được coi là thu nhập chủ động, bất kể bạn có trực tiếp thi công sửa chữa hay không. Nó vẫn là một hoạt động kinh doanh mà bạn tham gia — tìm kiếm bất động sản để lướt sóng, mua lại, mua bảo hiểm, giám sát nhà thầu, quản lý dự án, v.v.
Theo nghĩa này, lướt sóng không chỉ đơn thuần là một chiến lược đầu tư giống như mua và nắm giữ cổ phiếu hoặc bất động sản. Nếu bạn có một công việc chính, hãy lưu ý rằng thời gian rảnh của bạn có thể sẽ bị chiếm dụng bởi tất cả các yêu cầu mà việc lướt sóng bất động sản đòi hỏi.
Hai Cách Lướt Sóng Bất Động Sản
Có hai loại hình bất động sản chính có thể được sử dụng trong phương pháp mua / bán để đầu tư bất động sản. Thứ nhất là những ngôi nhà hoặc căn hộ có thể được mua dưới giá thị trường hiện tại vì chúng đang gặp khó khăn về tài chính. Thứ hai là những “ngôi nhà cần sửa chữa” (fixer-upper), một bất động sản có các vấn đề về, thiết kế hoặc tình trạng xuống cấp nhưng có thể khắc phục được để gia tăng giá trị.
Các nhà đầu tư tập trung vào các bất động sản gặp khó khăn bằng cách xác định những chủ sở hữu nhà không còn khả năng quản lý hoặc duy trì tài sản của họ hoặc bằng cách tìm kiếm các bất động sản đang được vay thế chấp quá nhiều (overleveraged) và có nguy cơ vỡ nợ. Mặt khác, những người thích “ngôi nhà cần sửa chữa” sẽ cải tạo hoặc nâng cấp tài sản để phù hợp hơn với nhu cầu của người mua nhà hoặc hiệu quả hơn cho người thuê căn hộ.
Người mua “ngôi nhà cần sửa chữa” sử dụng chiến thuật này dựa vào việc đầu tư cải tạo để gia tăng giá trị thay vì chỉ mua một bất động sản với giá thấp để tạo ra lợi nhuận đầu tư cao. Tất nhiên, việc kết hợp cả hai chiến lược này khi lướt sóng bất động sản là hoàn toàn khả thi và nhiều người đang áp dụng cách này.
Tuy nhiên, việc tìm kiếm những cơ hội này một cách nhất quán về lâu dài có thể là một thách thức. Đối với hầu hết mọi người, lướt sóng bất động sản nên được coi là một chiến lược chiến thuật hơn là một kế hoạch đầu tư dài hạn.
Những Ưu Và Nhược Điểm Của Lướt Sóng Bất Động Sản
Ưu điểm
- Thu hồi vốn nhanh hơn: Một lợi thế lớn của việc lướt sóng bất động sản là thu hồi lợi nhuận nhanh chóng, giúp giải phóng vốn cho các mục đích khác. Mặc dù thời gian trung bình để lướt sóng một ngôi nhà là khoảng sáu tháng, nhưng những người mới bắt đầu nên dự tính thời gian cho quá trình này có thể lâu hơn.
- Đầu tư tiềm năng an toàn hơn: Không giống như thị trường chứng khoán, có thể đảo chiều bất cứ lúc nào trong ngày, thị trường bất động sản thường dễ dự đoán hơn. Có thể nói, lướt sóng bất động sản có thể được coi là một chiến lược đầu tư an toàn hơn vì nó nhằm mục đích giữ cho vốn lưu động trong một khoảng thời gian tối thiểu. Nó cũng không có những rủi ro về quản lý và cho thuê vốn có của việc nắm giữ bất động sản – chưa kể đến những rắc rối khi tìm người thuê, thu tiền thuê và duy trì tài sản.
Nhược điểm
-
Chi phí: Lướt sóng bất động sản có thể tạo ra các vấn đề về chi phí mà bạn không gặp phải với các khoản đầu tư dài hạn. Các khoản chi tiêu liên quan đến lướt sóng có thể đòi hỏi rất nhiều tiền, dẫn đến các vấn đề về dòng tiền. Do chi phí giao dịch ở cả khía cạnh mua và bán đều rất cao, chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận. Nếu bạn từ bỏ công việc chính và dựa vào việc lướt sóng để kiếm thu nhập, bạn cũng đang từ bỏ một khoản lương ổn định.
-
Thuế: Việc xoay vòng bất động sản nhanh chóng (và tốc độ là yếu tố then chốt trong các giao dịch lướt sóng thành công) có thể tạo ra những biến động về thu nhập, làm tăng hóa đơn thuế của bạn. Điều đó đặc biệt đúng nếu mọi thứ diễn ra quá nhanh để tận dụng các quy tắc thuế thu nhập vốn dài hạn.
Trong những trường hợp đó, bạn sẽ phải trả mức thuế thu nhập vốn cao hơn dựa trên thu nhập chịu thuế của bạn nếu bạn sở hữu bất động sản chưa đến một năm.
Ưu Và Nhược Điểm Của Mua Để Giữ (Buy-and-Hold)
Ưu điểm
-
Thu nhập ổn định: Sở hữu bất động sản cho thuê cung cấp cho bạn một nguồn thu nhập thường xuyên, bất kể bạn đang ở đâu hay đang làm gì. Hơn nữa, mua để giữ bất động sản là một công thức đã được biết đến để tích lũy tài sản lớn. Rất nhiều tài sản kế thừa tại Mỹ và các nước khác được tích lũy thông qua sở hữu đất đai. Mặc dù có những giai đoạn giá đất giảm, nhưng giá trị đất đai gần như luôn phục hồi trong dài hạn vì nguồn cung đất đai là có hạn.
-
Tăng giá trị tài sản: Bạn nắm giữ bất động sản đầu tư càng lâu thì càng có khả năng được hưởng lợi từ lạm phát. Điều đó sẽ làm tăng giá trị của bất động sản trong khi số tiền bạn vay thế chấp để mua nhà giảm dần khi bạn trả nợ. Giả sử bạn có thể mua được bất động sản trong thời điểm thị trường nghiêng về người mua và bán ra trong thời điểm thị trường nghiêng về người bán. Khi đó, khả năng thu hồi vốn đáng kể từ khoản đầu tư của bạn cũng rất cao.
-
Lợi ích về thuế: Sở hữu bất động sản cho thuê có một số lợi thế về thuế mà những người lướt sóng không có. Thu nhập từ cho thuê được tính thuế thu nhập đầu tư, với mức thuế suất thấp hơn. Bạn cũng có thể khấu trừ các chi phí, bao gồm sửa chữa, bảo trì, thuê quản lý bất động sản và chi phí đi lại đến/từ bất động sản của mình. Ngoài ra, bạn sẽ được hưởng thuế suất thu nhập vốn dài hạn nếu quyết định bán bất động sản sau khi sở hữu hơn một năm.
Nhược điểm
-
Chi phí nhà trống: Một trong những rủi ro của việc sở hữu bất động sản cho thuê là không tìm được người thuê. Điều này đúng bất kể bạn tự quản lý hay thuê công ty quản lý để lo việc đó. Nếu bất động sản của bạn bị trống trong nhiều tháng hoặc nhiều năm, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm chi trả khoản thế chấp trong khoảng thời gian đó. Trước khi đầu tư vào bất động sản theo phương thức mua để giữ, bạn cần đảm bảo ngân sách của mình có thể chi trả cho thời gian từ một đến ba tháng nhà trống mỗi năm.
-
Quản lý và vấn đề pháp lý: Sở hữu bất động sản lâu dài là một hoạt động đòi hỏi nhiều kỹ năng quản lý, mà nhiều nhà đầu tư không có. Đặc biệt là những người mới đầu tư bất động sản cho thuê, họ thường không được chuẩn bị kỹ lưỡng hoặc không có đủ năng lực để giải quyết các trách nhiệm và vấn đề pháp lý liên quan đến việc trở thành chủ nhà. Quá trình tìm kiếm người thuê chất lượng và đáp ứng nhu cầu của họ có thể tốn nhiều thời gian và gây căng thẳng. Tuy nhiên, việc quản lý bất động sản hiệu quả là cần thiết để đảm bảo dòng tiền ổn định từ khoản đầu tư.
