Các Lựa Chọn Đầu Tư Bất Động Sản Thay Thế.
Chúng Là Gì Và Làm Thế Nào Để Đầu Tư Vào Chúng?
Những điểm chính:
- Bất động sản cho thuê và REIT là những khoản đầu tư hấp dẫn, nhưng còn nhiều cách khác để đầu tư vào bất động sản.
- Quan hệ hợp tác đầu tư bất động sản có thể là cách sinh lời để tham gia thị trường với rủi ro giảm thiểu.
- Đầu tư tác động (Impact Investing) mang lại lợi nhuận tài chính đồng thời giải quyết các vấn đề xã hội hoặc môi trường.
- Cho vay nặng lãi (Hard Money Loan) là các khoản vay do các tổ chức cho vay tư nhân cung cấp để hỗ trợ tài chính cho các dự án bất động sản.
- Bản thân bạn cũng có thể là một khoản đầu tư. Hãy học một kỹ năng mới hoặc lấy bằng cấp/chứng chỉ để gia tăng giá trị của mình.
Bất Động Sản Và COVID-19
Với hàng triệu người Mỹ thất nghiệp, nhiều người đang gặp khó khăn trong việc thanh toán thế chấp hoặc tiền thuê nhà. Điều này có thể gây rắc rối cho các nhà đầu tư bất động sản cho thuê, những người phụ thuộc vào tiền thuê nhà để trang trải khoản thế chấp của chính họ. Đây cũng là vấn đề đối với các nhà đầu tư REIT, những người phụ thuộc vào hiệu quả hoạt động của chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp và bất động sản sinh lời để nhận cổ tức.
Vẫn còn nhiều bất ổn về những gì sẽ xảy ra với thị trường nhà ở và cho thuê trong những tháng tới. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một khoản đầu tư có thể mang lại rủi ro thấp hơn, lợi nhuận tốt hơn và đa dạng hóa tài sản nhiều hơn so với thị trường chứng khoán. May mắn thay, có rất nhiều cách để đầu tư vào bất động sản.
Quan Hệ Hợp Tác Đầu Tư Bất Động Sản
Trong quan hệ hợp tác đầu tư bất động sản (hay còn gọi là “liên doanh”), hai hoặc nhiều nhà đầu tư hợp nhất nguồn lực để hướng tới một mục tiêu chung. Lý tưởng nhất, mỗi đối tác sẽ đóng góp một thứ gì đó có giá trị cho quan hệ hợp tác, cho dù đó là bất động sản hiện có, tiền mặt, chuyên môn hay công sức. Bằng cách hợp tác, các nhà đầu tư có thể cùng nhau phân攤 rủi ro (chia sẻ rủi ro), phân công nhiệm vụ và cải thiện kết quả tiềm năng.
Ông Tom Blake, người sáng lập Flexible, một công ty bất động sản ứng dụng công nghệ cung cấp nhiều lựa chọn để giúp chủ sở hữu bất động sản đạt được mục tiêu của họ, cho biết: “Trong hầu hết các quan hệ hợp tác, nhà tài trợ đóng vai trò tích cực và có nhiều quyền ra quyết định nhất.” “Các đối tác hạn chế hoặc các thành viên không quản lý có quyền kiểm soát ít hoặc không có quyền kiểm soát, nhưng họ được chia sẻ dòng tiền và lợi nhuận dựa trên khoản đầu tư và quyền sở hữu của họ.”
Điều này có thể mang lại cho các nhà đầu tư một nguồn thu nhập thụ động từ bất động sản. “Vì hầu hết các nhà đầu tư hợp tác đều có vai trò thụ động, họ có thể được hưởng lợi từ tỷ suất lợi nhuận được điều chỉnh rủi ro tuyệt vời và ít công việc, bên cạnh việc thẩm định ban đầu và xem xét các cập nhật tình trạng thường xuyên cùng báo cáo từ nhà tài trợ,” Blake nói.
Quan trọng: Quan hệ hợp tác đầu tư bất động sản có thể cung cấp một nguồn thu nhập thụ động đáng hoan nghênh cho các nhà đầu tư.
Bắt Đầu Với Quan Hệ Hợp Tác Đầu Tư Bất Động Sản
Quan hệ hợp tác đầu tư bất động sản có nhiều hình thức, bao gồm các chiến dịch huy động vốn cộng đồng (crowdfunding), thỏa thuận bằng văn bản giữa bạn bè, các công ty trách nhiệm hữu hạn hợp danh (LLP), công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) và thỏa thuận liên doanh (JV). Tùy thuộc vào thỏa thuận, mỗi đối tác (hoặc nhóm đối tác) có thể nhận được mức ưu tiên và tỷ lệ dòng tiền đầu tư khác nhau. Các lựa chọn dành cho nhà đầu tư phụ thuộc vào cơ hội do nhà tài trợ cung cấp và sở thích về rủi ro và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Để bắt đầu, bạn có thể hợp tác với một người bạn đáng tin cậy, đối tác kinh doanh hoặc với bên thứ ba. Ví dụ, Flexible hợp tác với những chủ sở hữu bất động sản muốn cải tạo hoặc phát triển lại để tăng giá trị và dòng tiền. Theo trang web của họ, “Bạn cung cấp bất động sản, còn chúng tôi mang lại tiền, kế hoạch, kỹ sư, đội xây dựng, quản lý dự án và nhà thiết kế,” để bạn không cần phải lo lắng.
Trong bất kỳ quan hệ hợp tác nào, điều cần thiết là phải tìm kiếm tư vấn pháp lý khi cần thiết, đảm bảo bạn tin tưởng nhà tài trợ và đảm bảo các mục tiêu của bạn phù hợp với kế hoạch kinh doanh của nhà tài trợ.
Đầu Tư Tác Động
Các khoản đầu tư tác động (Impact Investment) nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận tài chính tốt cùng với các tác động xã hội và môi trường tích cực, có thể đo lường được. Theo Mạng lưới Đầu tư Tác động Toàn cầu (Global Impact Investing Network), thị trường đầu tư tác động cung cấp vốn để giải quyết các thách thức trong các lĩnh vực khác nhau, bao gồm nông nghiệp bền vững, năng lượng tái tạo, bảo tồn thiên nhiên và các dịch vụ cơ bản giá cả phải chăng và dễ tiếp cận, bao gồm giáo dục, chăm sóc sức khỏe và nhà ở.
Đầu tư bất động sản tác động – một phân ngành của lĩnh vực đầu tư tác động – tập trung vào nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm:
Bất động sản xanh (Green Real Estate) – Chiến lược này áp dụng các thực tiễn bền vững về môi trường để vượt trội các tiêu chuẩn xây dựng hiện tại về hiệu quả năng lượng và nước, giảm chất thải và nhà ở an toàn.
• Nhà ở giá cả phải chăng (Housing Affordability) – Lĩnh vực này tập trung vào việc cung cấp kho nhà ở cho các nhóm dân cư thiệt thòi.
• Cộng đồng bền vững (Sustainable Community) – Mục tiêu là thiết kế và xây dựng các dự án đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển của cộng đồng.
bất động sản chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng số tài sản đầu tư tác động được báo cáo đang được quản lý – theo một số ước tính, lên tới 10% đến 15%, tương đương 27 đến 40 tỷ USD.
Bắt Đầu Với Đầu Tư Tác Động
Các nhà đầu tư tác động giúp tài trợ cho các dự án khác nhau – chẳng hạn như các tòa nhà được chứng nhận bền vững, tòa nhà cộng đồng và nhà ở giá rẻ – bằng cách đầu tư vào các quỹ dành riêng cho dự án. Để bắt đầu, hãy tìm một công ty hoặc quỹ đầu tư tập trung vào lĩnh vực tác động mà bạn quan tâm, đồng thời cung cấp tiềm năng lợi nhuận chấp nhận được. Bạn có thể tìm thấy các cơ hội này thông qua mạng lưới của mình, bằng cách tham dự các cuộc họp của Hiệp hội nhà đầu tư địa phương hoặc bằng cách tìm kiếm trên internet, ví dụ như “quỹ đầu tư tác động nhà ở giá rẻ”.
Ví dụ, Verbhouse là một nền tảng tài chính nhà ở thay thế, kết hợp cho thuê và sở hữu thông qua lựa chọn thuê mua để giúp sở hữu nhà ở trở nên giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn cho các nhân viên thiết yếu trong các cộng đồng có chi phí sinh hoạt cao (ví dụ như San Francisco). Nền tảng đầu tư tác động của Verbhouse cho phép các tổ chức như trường đại học và hệ thống chăm sóc sức khỏe thành lập các quỹ đầu tư nhằm cung cấp cho giảng viên và nhân viên một cách thức giá cả phải chăng để tiếp cận việc sở hữu nhà ở tại các cộng đồng họ phục vụ.
“Các nhà đầu tư tác động có cơ hội tạo ra các kết quả xã hội, môi trường và kinh tế mà nếu không thì không thể thực hiện được,” theo bà Marjorie Scholtz, người sáng lập và Giám đốc điều hành của Verbhouse. “Do đó, các nhà đầu tư tác động có thể đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra các giải pháp thực tế.”
Cho Vay Nặng Lãi (Hard Money Loan)
Khi một nhà đầu tư muốn cải tạo bất động sản, họ có thể vay một khoản cho vay nặng lãi (hay còn gọi là “vay cầu nối”). Các khoản vay ngắn hạn này được cấp bởi các nhà đầu tư hoặc công ty tư nhân thay vì ngân hàng. Người cho vay thường sử dụng “giá trị bất động sản sau sửa chữa” (ARV) – chứ không chỉ dựa vào uy tín tín dụng của người vay – để quyết định xem họ có cấp khoản vay hay không. Là một khoản vay dựa trên tài sản, bất động sản thế chấp sẽ được sử dụng làm tài sản đảm bảo.
Cho vay nặng lãi có thể là một lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư muốn có thu nhập thụ động với lợi nhuận cao hơn một chút so với các tài sản thụ động khác, chẳng hạn như trái phiếu hoặc cổ phiếu trả cổ tức. Điều quan trọng là phải biết về thành tích và sức khỏe tài chính của người vay – và khả năng của họ để vượt qua những khó khăn, chẳng hạn như đại dịch COVID-19 hiện nay.
Bắt Đầu Với Cho Vay Nặng Lãi
Cho vay nặng lãi không đơn thuần chỉ là việc trao tiền mặt. Ví dụ, bạn cần phải mua bảo hiểm quyền sở hữu (title insurance) để bảo vệ vị trí thế chấp của bạn với tư cách là người cho vay và cung cấp sự bảo vệ chống lại gian lận. Bạn cũng nên xem xét tín dụng của người vay, xác nhận bảo hiểm tài sản của người vay và luôn nhờ luật sư giúp bạn xử lý các thủ tục giấy tờ.
Để bắt đầu trở thành nhà cho vay nặng lãi:
- Quyết định số tiền bạn có thể cho vay và nguồn gốc của số tiền đó.
- Tìm kiếm cơ hội đầu tư bằng cách xây dựng mạng lưới và tham dự các cuộc họp tại Hiệp hội đầu tư địa phương của bạn (tốt nhất là bắt đầu với những người bạn biết và tin tưởng).
- Thực hiện thẩm định kỹ lưỡng về người vay và cân nhắc việc chi trả cho báo cáo tín dụng và kiểm tra lý lịch.
- Xác định các điều khoản vay, bao gồm lãi suất, loại lãi, thời gian trả nợ, chi phí kết thúc vay và liệu có khoản thanh toán tất toán (balloon payment) hay không.
- Hoàn thành thủ tục giấy tờ với sự giúp đỡ của luật sư có năng lực.
- Bắt đầu thu tiền và duy trì hồ sơ tỉ mỉ.
Mẹo: Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản, việc lấy bằng nghề môi giới bất động sản có thể mang lại lợi ích cho bạn, ngay cả khi bạn không có kế hoạch làm việc như một môi giới, bởi vì nó mang lại cho bạn nhiều lợi ích khác nhau.
Đầu Tư Vào Bản Thân
Một lựa chọn khác cần cân nhắc là đầu tư vào bản thân bằng cách học một kỹ năng mới hoặc lấy bằng cấp/chứng chỉ mới có thể nâng cao các hoạt động bất động sản khác của bạn. Ví dụ, nhiều nhà đầu tư bất động sản lấy bằng nghề môi giới bất động sản, không nhất thiết là vì họ muốn làm việc như một môi giới, mà là để tận dụng các lợi ích chẳng hạn như:
- Truy cập MLS – Với quyền truy cập vào dịch vụ niêm yết nhiều (MLS – Multiple Listing Service), bạn có thể tìm thấy giao dịch tiếp theo của mình mà không cần phải dựa vào môi giới, đồng nghiệp hoặc bạn bè.
- Thu nhập thêm – Là một môi giới, bạn có thể kiếm được hoa hồng từ các giao dịch bất động sản của mình. Tùy thuộc vào số lượng giao dịch bạn thực hiện mỗi năm, số tiền đó có thể tăng lên.
-
Mở rộng mạng lưới – Việc lấy bằng nghề môi giới bất động sản là một cách dễ dàng để xây dựng mạng lưới của bạn, và có một mạng lưới rộng lớn có thể giúp bạn tìm và chốt được nhiều giao dịch bất động sản hơn.
• Kiểm soát nhiều hơn – Nếu bạn tự đại diện cho mình trong một giao dịch, bạn sẽ có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với các cuộc đàm phán.
• Giáo dục và tài nguyên – Ít nhất, việc lấy bằng nghề môi giới bất động sản có thể giúp bạn hiểu biết hơn về ngành và học được ngôn ngữ chuyên ngành.
Ví dụ tại Hoa Kỳ, không có bằng cấp nghề môi giới bất động sản liên bang, vì vậy thời gian và tiền bạc cần thiết để lấy bằng sẽ phụ thuộc vào yêu cầu cấp phép của từng tiểu bang. Nhìn chung, bạn có thể mất từ ba đến sáu tháng để lấy bằng và chi phí khoảng 1.000 đô la Mỹ để tham gia khóa học trước cấp phép và dự thi.
Kết Luận
Đây chỉ là một vài trong số nhiều cách thức đầu tư bất động sản thay thế ngoài việc mua REIT hoặc trở thành chủ nhà cho thuê. Tất nhiên, điều cần thiết là bạn phải tìm hiểu kỹ và nghiên cứu các lựa chọn của mình trước khi mạo hiểm bất kỳ khoản tiền nào. Tốt nhất, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư và kế toán thuế đủ năng lực để tránh bất kỳ bất ngờ về pháp lý và thuế liên quan đến khoản đầu tư bất động sản thay thế của mình.
