Bổ Sung Bất Động Sản Vào Danh Mục Đầu Tư Của Bạn
Đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn với các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) và quỹ tương hỗ bất động sản.
Với việc bất động sản trở thành một phần thiết yếu trong cơ cấu phân bổ tài sản vốn cho cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân, các quỹ bất động sản gần đây đã chứng kiến sự tăng trưởng ổn định. Do bản chất đòi hỏi nhiều vốn khi đầu tư bất động sản, yêu cầu quản lý tích cực và sự gia tăng các cơ hội bất động sản toàn cầu, các tổ chức đang tìm kiếm phương thức quản lý tài sản hiệu quả đang dần chuyển sang các quỹ đầu tư quỹ bất động sản chuyên biệt.
Điều tương tự hiện cũng đúng đối với các nhà đầu tư cá nhân, những người có thể được hưởng lợi từ việc tiếp cận nhiều quỹ tương hỗ bất động sản hơn trước, cho phép phân bổ vốn hiệu quả và đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Giống như bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào khác, bất động sản cũng có những ưu nhược điểm riêng. Tuy nhiên, nó nên được xem xét cho hầu hết các danh mục đầu tư và Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và Quỹ tương hỗ bất động sản được coi là những phương pháp tốt nhất để lấp đầy phân bổ đó.
NHỮNG ĐIỂM CHÍNH
Cả nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nên xem xét các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ tương hỗ bất động sản để đa dạng hóa danh mục đầu tư
REIT thường sở hữu và vận hành các bất động sản như nhà ở, trung tâm thương mại, TTTM, văn phòng thương mại và khách sạn.
Các quỹ tương hỗ bất động sản, đầu tư chủ yếu vào REIT và các công ty vận hành bất động sản, có thể cung cấp sự tiếp xúc đa dạng với bất động sản với số vốn tương đối nhỏ.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân không nhận ra rằng họ có thể đã đầu tư trực tiếp vào bất động sản bằng cách sở hữu nhà.
Rào cản đối với đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản từ lâu đã bị chi phối bởi các “tay chơi” lớn như quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính lớn khác. Tuy nhiên, nhờ vào sự toàn cầu hóa của việc đầu tư bất động sản và sự xuất hiện của các cơ hội nước ngoài mới cho phép đa dạng hóa nhiều hơn cũng như tiềm năng lợi nhuận, hiện nay có một xu hướng coi bất động sản là một phần thiết yếu trong việc phân bổ danh mục đầu tư của các tổ chức.
Việc phân bổ vốn bất động sản dài hạn đi kèm với những trở ngại độc đáo nhất định. Đầu tiên và quan trọng nhất, bất động sản đòi hỏi rất nhiều vốn. Không giống như cổ phiếu có thể mua với số lượng nhỏ, đầu tư bất động sản thương mại thường đòi hỏi một khoản tiền lớn ngay từ đầu, và đầu tư trực tiếp thường dẫn đến danh mục đầu tư không linh hoạt hoặc kém thanh khoản và những rủi ro đặc thù dựa trên vị trí hoặc loại hình bất động sản.
Bất động sản cũng đòi hỏi quản lý và bảo trì tích cực, đây là hoạt động đòi hỏi nhiều nhân công và tốn kém. So với việc quản lý các khoản đầu tư truyền thống, việc quản lý phân bổ bất động sản đòi hỏi nguồn lực và kế hoạch đáng kể.
Do những vấn đề này, các tổ chức có xu hướng lựa chọn các quỹ bất động sản và quỹ đầu tư quỹ bất động sản. Nhà đầu tư cá nhân cũng có thể đạt được những lợi thế tương tự thông qua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs). Mặc dù một REIT riêng lẻ thường sở hữu nhiều bất động sản, việc đa dạng hóa thậm chí còn lớn hơn hiện có thể đạt được thông qua các quỹ giao dịch niêm yết bất động sản (REIT ETF) – một loại hình quỹ tương tác theo chỉ số chứng khoán và các quỹ tương hỗ bất động sản, mỗi quỹ đầu tư vào một số REIT khác nhau.
Ngày nay, ngay cả các nhà đầu tư cá nhân cũng có thể dễ dàng thêm các khoản đầu tư bất động sản vào danh mục đầu tư của họ. Dưới đây là một số cách để các nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận với tiềm năng sinh lời của bất động sản và tham gia vào thị trường tài sản này.
Đầu Tư Trực Tiếp
Đầu tư trực tiếp là chiến lược mà nhà đầu tư chủ động lựa chọn các bất động sản cụ thể và mua chúng để đầu tư. Thông thường, các bất động sản này sẽ là các bất động sản sinh lời, tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà bên cạnh tiềm năng tăng giá trị thị trường.
Ưu điểm lớn nhất của chiến lược này là khả năng kiểm soát. Sở hữu trực tiếp bất động sản cho phép xây dựng và thực hiện chiến lược, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Tuy nhiên, đầu tư trực tiếp lại rất khó để tạo ra một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng hóa tốt. Bên cạnh đó, đầu tư trực tiếp còn đi kèm với trách nhiệm của một chủ nhà, bao gồm các chi phí, rủi ro và khó khăn trong quản lý bất động sản.
Đối với hầu hết các nhà đầu tư cá nhân, phân bổ bất động sản thường không đủ lớn để mua đủ tài sản nhằm đạt được đa dạng hóa thực sự. Điều này cũng làm tăng mức độ tiếp xúc với thị trường bất động sản địa phương, cũng như rủi ro liên quan đến loại hình bất động sản.
Sở Hữu Nhà
Nhiều nhà đầu tư cá nhân không cân nhắc đến việc phân bổ bất động sản cho danh mục đầu tư của họ mà không nhận ra rằng họ đã có thể đầu tư vào bất động sản bằng cách sở hữu nhà. Họ không chỉ đã có sẵn bất động sản mà hầu hết còn phải thêm các rủi ro tài chính khác bằng việc vay thế chấp mua nhà. Phần lớn, việc sở hữu nhà là có lợi, giúp nhiều người tích lũy được số vốn cần thiết để nghỉ hưu.
Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REITs)
Cổ phiếu của REIT đại diện cho cổ phần vốn tư nhân và vốn công ty của các công ty được cấu trúc như quỹ tín thác, đầu tư vào bất động sản, thế chấp hoặc các khoản đầu tư được bảo đảm bằng bất động sản khác. REIT thường sở hữu và vận hành các bất động sản. Các loại hình bất động sản mà REIT thường sở hữu bao gồm: Các khu dân cư nhiều gia đình, Các trung tâm mua sắm với cửa hàng tạp hóa làm mỏ neo, Các cửa hàng bán lẻ địa phương và trung tâm thương mại dãy phố, Trung tâm thương mại, Văn phòng thương mại, Khách sạn.
REIT được điều hành bởi hội đồng quản trị, hội đồng này đưa ra các quyết định quản lý đầu tư thay mặt cho quỹ tín thác. REIT được hưởng ưu đãi thuế thu nhập liên bang rất lớn, miễn là họ phân phối 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. Tuy lợi thế về thuế làm tăng dòng tiền sau thuế, việc REIT không thể giữ lại tiền mặt có thể ảnh hưởng đáng kể đến tăng trưởng và giá trị lâu dài. Ngoài lợi thế về thuế, REIT cũng mang lại nhiều ưu nhược điểm tương tự như cổ phiếu.
Các nhà quản lý REIT đưa ra định hướng chiến lược và đưa ra các quyết định liên quan đến đầu tư và bất động sản, do đó giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý cho các nhà đầu tư. Nhược điểm lớn nhất của REIT đối với các nhà đầu tư cá nhân là khó khăn khi đầu tư với số vốn hạn chế và cần có lượng kiến thức và phân tích đáng kể về tài sản cụ thể để lựa chọn và dự báo hiệu suất của chúng.
Các khoản đầu tư vào REIT có mối tương quan cao hơn nhiều với thị trường chứng khoán nói chung so với các khoản đầu tư bất động sản trực tiếp, điều này khiến một số người coi nhẹ đặc tính đa dạng hóa của chúng. Biến động trên thị trường REIT cũng cao hơn so với bất động sản trực tiếp. Nguyên nhân của điều này là do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá trị của REIT và việc cổ phiếu REIT được định giá liên tục, trong khi bất động sản trực tiếp bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi thị trường bất động sản địa phương và được định giá bằng phương pháp thẩm định, thường làm giảm sự biến động của lợi nhuận đầu tư.
Mẹo: Nhà đầu tư không có mong muốn, kiến thức hoặc vốn để mua đất hoặc bất động sản riêng lẻ vẫn có thể tham gia hưởng lợi nhuận từ thu nhập và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của bất động sản thông qua các quỹ đầu tư bất động sản.
Quỹ Tương Hỗ Bất Động Sản.
Quỹ tương hỗ bất động sản chủ yếu đầu tư vào REIT và các công ty vận hành bất động sản thông qua các nhà quản lý danh mục chuyên nghiệp và nghiên cứu chuyên sâu. Chúng giúp nhà đầu tư tiếp cận đa dạng hóa thị trường bất động sản chỉ với một số vốn tương đối nhỏ. So với việc chỉ mua cổ phiếu REIT, các quỹ tương hỗ bất động sản cung cấp cho nhà đầu tư khả năng lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều dựa trên chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ. Bên cạnh đó, chúng còn mang lại tính linh hoạt khi dễ dàng chuyển đổi giữa các quỹ khác nhau.
Tính linh hoạt cũng mang lại lợi thế cho nhà đầu tư quỹ tương hỗ vì việc mua bán tài sản trên sàn giao dịch có hệ thống và được quản lý diễn ra dễ dàng hơn so với đầu tư trực tiếp vốn tốn nhiều thời gian và chi phí. Đối với các nhà đầu tư thiên hướng đầu cơ, họ có thể linh hoạt gia tăng tỷ trọng đầu tư vào một loại hình bất động sản hoặc khu vực nhất định để tối đa hóa lợi nhuận.
Đầu tư vào nhiều quỹ tương hỗ bất động sản đa dạng hóa danh mục cũng có thể giúp giảm chi phí giao dịch và hoa hồng môi giới so với việc mua riêng lẻ các cổ phiếu REIT. Một lợi thế đáng kể khác dành cho các nhà đầu tư cá nhân là thông tin phân tích và nghiên cứu do các quỹ cung cấp về tài sản nắm giữ, cũng như góc nhìn của ban quản lý về tính khả thi và hiệu quả hoạt động của bất động sản, cả trên phương diện các khoản đầu tư cụ thể và một lớp tài sản.
Tuy nhiên, quỹ tương hỗ có thể kém linh hoạt hơn và có phí quản lý cao hơn so với REIT hoặc REIT ETF. Mặc dù quỹ tương hỗ bất động sản mang lại tính thanh khoản cho một lớp tài sản truyền thống vốn không thanh khoản, những người hoài nghi cho rằng chúng không thể sánh được với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản.
Có Phải Tất Cả Các Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) Đều Trả Cổ Tức Không?
Có, theo quy định của liên bang, để được phân loại là quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), một công ty phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của mình dưới dạng cổ tức cho cổ đông.
Tôi Có Phải Đóng Thuế Thu Nhập Từ Việc Cho Thuê Bất Động Sản Không?
Có, nếu bạn là chủ nhà cho thuê, bạn sẽ phải khai thuế thu nhập từ cho thuê và nộp thuế cho khoản thu nhập này. Lưu ý rằng thu nhập từ cho thuê thường được coi là thu nhập thụ động. Nếu bạn có các khoản chi liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như tiện ích, sửa chữa hoặc bảo hiểm, bạn có thể khấu trừ các khoản chi này vào thu nhập từ cho thuê.
Tôi nên phân bổ bao nhiêu phần trăm danh mục đầu tư của mình vào bất động sản?
Hầu hết các chuyên gia đều đồng ý rằng nắm giữ một phần bất động sản (trực tiếp hoặc gián tiếp) là điều nên làm đối với nhiều nhà đầu tư. Số tiền bạn dành cho bất động sản sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như khả năng chịu rủi ro, thời hạn đầu tư, nhu cầu thanh khoản và các khoản nắm giữ bất động sản khác của bạn. Ví dụ, nếu bạn đã sở hữu nhà riêng, bất động sản có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng tài sản của bạn. Ngoài ra, nếu bạn làm việc trong ngành liên quan đến bất động sản, thu nhập và triển vọng nghề nghiệp của bạn đã được gắn với thị trường bất động sản. Nhìn chung, các cố vấn khuyên rằng nên dành 5% đến 20% danh mục đầu tư cho bất động sản (với các ý kiến khác nhau về việc liệu có nên bao gồm vốn chủ sở hữu ngôi nhà của bạn không).
Kết Luận.
Mặc dù các nhà đầu tư cá nhân có thể và nên tính đến việc sở hữu nhà riêng khi phân bổ danh mục đầu tư của họ, họ cũng có thể cân nhắc thêm các khoản đầu tư bất động sản khác, lưu động hơn.
Đối với những người có kỹ năng giao dịch và vốn cần thiết, đầu tư vào REIT mang lại một số lợi ích của đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp. Đối với những người đang cân nhắc phân bổ ít hơn, hoặc những người không muốn bận tâm đến việc lựa chọn tài sản nhưng cần đa dạng hóa tối đa, thì các quỹ tương hỗ bất động sản sẽ là lựa chọn phù hợp. (Đối với những người có kỹ năng giao dịch và vốn cần thiết, đầu tư vào REIT mang lại một số lợi ích của đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp. Đối với những người đang cân nhắc phân bổ ít hơn, hoặc những người không muốn bận tâm đến việc lựa chọn tài sản nhưng cần đa dạng hóa tối đa, thì các quỹ tương hỗ bất động sản sẽ là lựa chọn phù hợp.)
