Cách Tính Lợi Nhuận Trên Đầu Tư (ROI) Của Bất Động Sản Cho Thuê
Tại Sao Cần Biết ROI Của Bất Động Sản Trước Khi Mua
Một trong những lý do chính khiến mọi người đầu tư là để gia tăng tài sản.
Mặc dù mục tiêu đầu tư của mỗi người có thể khác nhau – một số người có thể cần tiền để nghỉ hưu, những người khác có thể chọn tiết kiệm tiền cho các sự kiện quan trọng khác trong cuộc sống như sinh con hoặc đám cưới – nhưng kiếm tiền thường là nền tảng của mọi khoản đầu tư. Và điều đó không phụ thuộc vào việc bạn đặt tiền của mình ở đâu, cho dù đó là thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu hay bất động sản.
Bất động sản là tài sản hữu hình bao gồm đất đai và thường bao gồm bất kỳ công trình kiến trúc hoặc tài nguyên nào có trên mảnh đất đó. Bất động sản đầu tư là một ví dụ về đầu tư bất động sản. Mọi người thường mua bất động sản đầu tư với mục đích kiếm tiền thông qua thu nhập cho thuê. Một số người mua bất động sản đầu tư với mục đích bán lại chúng sau một thời gian ngắn.
Bất kể mục đích là gì, đối với các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ bằng bất động sản, việc đo lường tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI) để xác định lợi nhuận của một bất động sản là rất quan trọng. Dưới đây là một cái nhìn nhanh về ROI, cách tính toán ROI cho bất động sản cho thuê của bạn và tại sao bạn cần biết ROI của bất động sản trước khi quyết định mua bất động sản.
Những Điểm Chính
Tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI) đo lường tỷ lệ phần trăm lợi nhuận hoặc tiền lời thu được từ một khoản đầu tư so với tổng chi phí của khoản đầu tư đó.
Cách tính tỷ lệ phần trăm ROI cho khoản đầu tư bằng tiền mặt: Lấy lợi nhuận ròng hoặc thu nhập ròng từ khoản đầu tư chia cho chi phí ban đầu.
Nếu bạn vay thế chấp: Bạn cần tính đến khoản tiền trả trước (downpayment) và khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến ROI của bạn: Bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì, cũng như các chi phí thường xuyên khác.
Tỷ Suất Lợi Nhuận Trên Đầu Tư (ROI) Là Gì?
Tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI) là thước đo tỷ lệ phần trăm lợi nhuận hoặc tiền lời thu được từ một khoản đầu tư so với tổng chi phí của khoản đầu tư đó. Nói một cách khác, ROI cho biết hiệu quả sử dụng tiền đầu tư để tạo ra lợi nhuận. Biết được ROI cho phép các nhà đầu tư đánh giá liệu việc đầu tư tiền vào một khoản đầu tư cụ thể có phải là lựa chọn sáng suốt hay không.
ROI có thể được sử dụng cho bất kỳ khoản đầu tư nào – cổ phiếu, trái phiếu, tài khoản tiết kiệm và bất động sản. Tính toán ROI có ý nghĩa cho một bất động sản nhà ở có thể là một thách thức vì các phép tính có thể dễ dàng bị thao túng – các biến số nhất định có thể được bao gồm hoặc loại trừ trong phép tính. Điều này có thể trở nên đặc biệt khó khăn khi các nhà đầu tư có tùy chọn trả bằng tiền mặt hoặc vay thế chấp cho bất động sản. Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét hai ví dụ tính toán ROI cho bất động sản cho thuê nhà ở: mua bằng tiền mặt và mua bằng tiền vay thế chấp.
Để tính lợi nhuận hoặc thu nhập từ bất kỳ khoản đầu tư nào, trước tiên hãy lấy tổng lợi nhuận từ khoản đầu tư đó trừ đi chi phí ban đầu của khoản đầu tư.
Để tính tỷ lệ phần trăm ROI, chúng ta lấy lợi nhuận ròng, hoặc thu nhập ròng, từ khoản đầu tư và chia cho chi phí ban đầu:
ROI = (Lợi nhuận từ đầu tư – Chi phí đầu tư) / Chi phí đầu tư
Ví dụ: Nếu bạn mua cổ phiếu ABC với giá 1.000 đô la và bán lại hai năm sau với giá 1.600 đô la, thì lợi nhuận ròng là 600 đô la (1.600 đô la – 1.000 đô la). ROI của cổ phiếu này là 60% [600 đô la (lợi nhuận ròng) ÷ 1.000 đô la (chi phí) = 0,60].
Vì ROI là tỷ lệ sinh lời, kết quả thường được biểu thị dưới dạng tỷ lệ phần trăm. Bởi vì ROI là một thước đo lợi nhuận, việc thể hiện kết quả dưới dạng tỷ lệ phần trăm giúp các nhà đầu tư dễ dàng so sánh hiệu quả của các khoản đầu tư khác nhau, bất kể chi phí ban đầu của mỗi khoản đầu tư là bao nhiêu.
Tính ROI Cho Bất Động Sản Cho Thuê
Công thức ở trên có vẻ đơn giản, nhưng cần lưu ý rằng có một số yếu tố liên quan đến bất động sản có thể ảnh hưởng đến con số ROI. Chúng bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì, phương pháp tính đòn bẩy tài chính (số tiền vay kèm lãi để thực hiện khoản đầu tư ban đầu). Tất nhiên, các điều khoản vay vốn có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí đầu tư.
- Chi phí sửa chữa và bảo trì: Bất động sản theo thời gian sẽ cần sửa chữa và bảo trì. Những chi phí này cần được tính vào phép tính ROI để có được bức tranh chính xác về lợi nhuận của khoản đầu tư.
- Đòn bẩy tài chính: Nhiều nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính, tức là vay tiền để mua bất động sản. Số tiền vay này cần được tính vào chi phí đầu tư khi tính toán ROI.
- Các điều khoản vay vốn: Lãi suất và các điều khoản khác của khoản vay thế chấp có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí đầu tư. Lãi suất càng cao thì ROI càng thấp.
Tính ROI Cho Giao Dịch Bằng Tiền Mặt
Việc tính toán ROI cho bất động sản trở nên khá đơn giản nếu bạn mua nhà bằng tiền mặt. Dưới đây là một ví dụ về một bất động sản cho thuê được mua bằng tiền mặt:
- Bạn mua một bất động sản cho thuê với giá 100.000 đô la bằng tiền mặt.
- Phí kết toán (closing costs) là 1.000 đô la và tổng chi phí cải tạo là 9.000 đô la, nâng tổng số tiền đầu tư của bạn lên 110.000 đô la cho bất động sản.
- Bạn thu được 1.000 đô la tiền thuê mỗi tháng.
- Một năm sau:
- Thu nhập từ tiền thuê nhà trong 12 tháng là 12.000 đô la.
- Các khoản chi phí bao gồm tiền nước, thuế tài sản và bảo hiểm lên tới 2.400 đô la một năm, tương đương 200 đô la mỗi tháng.
- Lợi nhuận hàng năm của bạn là 9.600 đô la (12.000 đô la – 2.400 đô la). Để tính toán ROI của bất động sản: Chia lợi nhuận hàng năm (9.600 đô la) cho tổng số tiền đầu tư là 110.000 đô la. ROI = 9.600 đô la / 110.000 đô la = 0,087 hoặc 8,7%. ROI của bạn là 8,7%.
Lưu ý: Trong ví dụ này, chi phí sửa chữa và cải tạo được tính vào tổng số tiền đầu tư vì chúng được trả trước bằng tiền mặt. Trong thực tế, chi phí sửa chữa và bảo trì theo thời gian cũng nên được tính vào phép tính ROI để có được bức tranh chính xác hơn về lợi nhuận của khoản đầu tư.
Tính ROI Cho Giao Dịch Mua Bằng Vay Ngân Hàng
Tính toán ROI cho các giao dịch mua bằng vay ngân hàng phức tạp hơn.
Ví dụ, giả sử bạn mua cùng một bất động sản cho thuê trị giá 100.000 đô la như trên, nhưng thay vì trả bằng tiền mặt, bạn đã vay thế chấp.
Số tiền trả trước (downpayment) cần thiết cho khoản vay thế chấp là 20% giá mua, tương đương 20.000 đô la (giá bán 100.000 đô la x 20%).
Phí kết toán (closing costs) thường cao hơn đối với khoản vay thế chấp, tổng cộng là 2.500 đô la trả trước.
Bạn đã chi 9.000 đô la để cải tạo.
Tổng chi phí bỏ ra ban đầu của bạn là 31.500 đô la (20.000 đô la + 2.500 đô la + 9.000 đô la).
Ngoài ra còn có các chi phí liên tục với khoản vay thế chấp:
Giả sử bạn vay khoản vay 30 năm với lãi suất cố định 4%. Trên số tiền vay 80.000 đô la, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng sẽ là 381,93 đô la.
Chúng ta sẽ cộng thêm 200 đô la mỗi tháng để trang trải tiền nước, thuế và bảo hiểm, khiến tổng khoản thanh toán hàng tháng của bạn là 581,93 đô la.
Thu nhập cho thuê 1.000 đô la mỗi tháng, tổng cộng 12.000 đô la trong một năm.
Lưu lượng tiền mặt hàng tháng là 418,07 đô la (1.000 đô la tiền thuê nhà – 581,93 đô la tiền trả vay thế chấp).
Một năm sau:
- Tổng thu nhập cho thuê trong năm là 12.000 đô la với mức 1.000 đô la mỗi tháng.
- Lợi nhuận hàng năm của bạn là 5.016,84 đô la (418,07 đô la x 12 tháng).
Để tính toán ROI của bất động sản: Chia lợi nhuận hàng năm cho tổng chi phí bỏ ra ban đầu của bạn (tiền trả trước 20.000 đô la, phí kết toán 2.500 đô la và cải tạo 9.000 đô la) để xác định ROI. ROI = 5.016,84 đô la / 31.500 đô la = 0,159. ROI của bạn là 15,9%.
Lưu ý: Trong trường hợp này, ROI cao hơn so với giao dịch mua bằng tiền mặt (8,7%) bởi vì chúng ta chỉ tính toán chi phí bỏ ra ban đầu của bạn thay vì tổng giá trị của bất động sản. Điều này là do bạn chỉ sở hữu một phần tài sản (80.000 đô la giá trị vay thế chấp) và ngân hàng sở hữu phần còn lại. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng thực tế của bạn mỗi tháng thấp hơn do bạn phải thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng.
Vốn Chủ Sở Hữu (Home Equity)
Một số nhà đầu tư tính thêm vốn chủ sở hữu của bất động sản vào phương trình tính ROI. Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường của bất động sản trừ đi tổng số tiền vay thế chấp còn nợ. Lưu ý rằng vốn chủ sở hữu không phải là tiền mặt. Bạn cần phải bán bất động sản để có thể sử dụng số tiền này.
Để tính toán số tiền vốn chủ sở hữu trong bất động sản của bạn, hãy xem lịch trình trả nợ vay thế chấp (amortization schedule) để tìm ra khoản tiền trong các khoản thanh toán thế chấp của bạn được dùng để trả gốc của khoản vay. Đây là khoản tiền giúp gia tăng vốn chủ sở hữu trong bất động sản của bạn.
Số tiền vốn chủ sở hữu có thể được cộng vào lợi nhuận hàng năm. Trong ví dụ của chúng ta, lịch trình trả nợ của khoản vay thế chấp cho thấy tổng số tiền gốc được trả trong 12 tháng đầu tiên là 1.408,84 đô la.
Lợi nhuận hàng năm mới, bao gồm cả phần vốn chủ sở hữu, bằng 6.425,68 đô la (Thu nhập hàng năm 5.016,84 đô la + Vốn chủ sở hữu 1.408,84 đô la).
ROI = 6.425,68 đô la / 31.500 đô la = 0,20.
ROI của bạn là 20%.
Lưu ý:
- việc tính vốn chủ sở hữu vào ROI có thể làm cho tỷ lệ ROI cao hơn thực tế. Bởi vì vốn chủ sở hữu không phải là tiền mặt mà bạn có thể sử dụng ngay lập tức.
- Cách tính ROI này hữu ích để theo dõi sự gia tăng vốn chủ sở hữu của bạn theo thời gian, nhưng quan trọng là phải phân biệt giữa lợi nhuận trên giấy tờ (equity on paper) và lợi nhuận thực tế (cash flow).
