Làm Thế Nào Để Đầu Tư Bất Động Sản Cho Thuê
Mẹo Mua Bất Động Sản Cho Thuê Đầu Tiên
Bạn Đang Cân Nhắc Mua Bất Động Sản Để Đầu Tư?
Mua bất động sản cho thuê là hình thức đầu tư đòi hỏi kiến thức về hợp đồng thuê nhà, vay thế chấp mua nhà, mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê, và quản lý tài sản. Mua bất động sản có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, cũng đi kèm với những ưu nhược điểm.
Những lưu ý quan trọng:
- Nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường cần trả trước (down payment) từ 15-25% giá trị tài sản để vay thế chấp mua nhà cho thuê.1
- Chủ nhà cần trang bị nhiều kỹ năng, từ hiểu biết cơ bản về luật thuê nhà đến sửa chữa vòi nước bị rò rỉ.
- Nhà đầu tư thụ động không trực tiếp tham gia quản lý bất động sản và có thể lựa chọn thuê dịch vụ quản lý tài sản hoặc đầu tư vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).
- Nhà đầu tư toàn thời gian dành nhiều thời gian để lựa chọn, cải tạo nhà để bán hoặc cho thuê.
- Bất động sản cho thuê có thể là nhà nghỉ dưỡng, nhà nhiều gia đình hoặc nhà riêng lẻ.
Bạn Có Muốn Trở Thành Chủ Nhà?
Mua bất động sản để đầu tư và trở thành chủ nhà có thể là cách tốt để kiếm thêm thu nhập, nhưng đòi hỏi sự cam kết về thời gian và tiền bạc. Sau khi chọn được bất động sản phù hợp, chuẩn bị cơ sở vật chất và tìm được người thuê đáng tin cậy, việc bảo trì liên tục là điều cần thiết.
Chi phí bảo trì và tân trang:
- Chi phí bảo trì và tân trang có thể làm giảm thu nhập cho thuê của bạn. Luôn có khả năng xảy ra các sự cố khẩn cấp, chẳng hạn như hỏng hóc mái nhà. Nhà đầu tư nên dành ra 1% giá trị tài sản của họ để sửa chữa.2
Quản lý bất động sản:
- Chủ sở hữu bất động sản cho thuê có thể tự quản lý tài sản hoặc thuê quản lý bất động sản, người thường tính phí từ 8% đến 12% trên tổng số tiền thuê thu được. Mặc dù tốn kém, nhưng quản lý bất động sản có thể cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm sắp xếp công việc bảo trì và sửa chữa, sàng lọc người thuê mới và xử lý các khoản tiền thuê trễ hạn.3 – Nguồn: Apartments.com, “How Much Does It Cost to Hire a Property Manager?” (Tạm dịch: “Chi phí thuê Quản lý Bất Động Sản là bao nhiêu?”)
Kiến thức pháp luật:
- Bên cạnh đó, chủ sở hữu bất động sản cho thuê cần nắm rõ luật cho thuê nhà tại địa phương của họ. Cả người thuê và chủ nhà đều có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tiền đặt cọc, các điều khoản thuê nhà, quy định trục xuất và luật về nhà ở công bằng.4
Bảo hiểm Bất Động Sản Cho Thuê:
- Điều quan trọng là phải bảo vệ khoản đầu tư bất động sản. Ngoài bảo hiểm nhà ở, chủ sở hữu bất động sản cho thuê có thể mua bảo hiểm cho chủ nhà, loại bảo hiểm này chi trả cho thiệt hại tài sản, mất thu nhập cho thuê và bảo vệ trách nhiệm pháp lý trong trường hợp người thuê hoặc khách tham quan bị thương tích do các vấn đề về bảo trì tài sản.
Mua Bất Động Sản Cho Thuê
Vị trí, Vị trí, Vị trí
Vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu khi cân nhắc mua bất động sản cho thuê. Những khu vực có dân số đang tăng trưởng hoặc đang trong quá trình cải tạo đô thị thường đại diện cho các cơ hội đầu tư tiềm năng. Một khu vực có tỷ lệ tội phạm thấp, dễ dàng tiếp cận phương tiện công cộng và thị trường việc làm phát triển cũng có thể thu hút nhiều người thuê nhà hơn.
Các yếu tố khác để lựa chọn bất động sản cho thuê sinh lời:
- Thuế tài sản thấp: Thuế tài sản thấp giúp gia tăng lợi nhuận ròng từ việc cho thuê.
- Khu học chánh tốt: Bất động sản gần các khu vực có trường học chất lượng thường hấp dẫn các gia đình thuê nhà, giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê ổn định.
- Tiện ích xung quanh: Vị trí gần các tiện ích như nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng, đường mòn đi bộ và công viên sẽ làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản đối với người thuê.
Các trang web tìm kiếm bất động sản:
- Các trang web về bất động sản trực tuyến như https://batdongsan.com.vn/ cung cấp thông tin cho nhà đầu tư, bao gồm giá thuê nhà và giá trị hiện tại của các bất động sản cho thuê.
- Airbnb.com cung cấp cho nhà đầu tư thông tin về giá thuê đối với nhà nghỉ dưỡng hoặc chung cư dạng condotel.
Tài Chính Cho Bất Động Sản Cho Thuê
Vay thế chấp mua Bất Động Sản Cho Thuê
Quy trình vay thế chấp mua bất động sản cho thuê tương tự như vay thế chấp mua nhà ở chính, nhưng có một số điểm khác biệt quan trọng. Do tỷ lệ vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp bất động sản cho thuê cao hơn, nên lãi suất cho vay thường cao hơn để phản ánh mức rủi ro gia tăng. Nhà đầu tư có thể lựa chọn khoản vay thế chấp thông thường hoặc có thể vay theo chương trình FHA hoặc VA ( dành cho cựu chiến binh).
Điều kiện vay thế chấp khắt khe hơn:
Các tiêu chuẩn (nhận bảo hiểm: underwriting) đối với người vay mua bất động sản cho thuê có thể khắt khe hơn. Ngân hàng cho vay thế chấp thường tập trung vào điểm tín dụng, số tiền trả trước (down payment) và tỷ lệ nợ trên thu nhập (debt-to-income ratio). Mặc dù các yếu tố này cũng được áp dụng cho vay thế chấp bất động sản cho thuê, nhưng người vay có thể sẽ phải đáp ứng các yêu cầu khắt khe hơn về điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập và số tiền trả trước tối thiểu cao hơn:
- Điểm tín dụng: Điểm tín dụng tối thiểu là 620, với các mức lãi suất và điều khoản vay ưu đãi hơn dành cho những người có điểm tín dụng từ 740 trở lên.
- Số tiền trả trước (down payment): Đối với các khoản vay thế chấp được chính phủ hỗ trợ mua nhà ở chính, tỷ lệ trả trước có thể chấp nhận được là 0% đến 3%. Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp thông thường mua nhà ở chính, số tiền trả trước thường yêu cầu từ 3% đến 20%. Còn đối với các khoản vay thế chấp mua bất động sản đầu tư, người vay thường cần trả trước từ 15% đến 25%.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập (debt-to-income ratio – DTI): DTI đại diện cho tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng của người vay được sử dụng để trả các khoản nợ. Ngân hàng cho vay thường cho phép tính tối đa 75% thu nhập dự kiến từ tiền thuê nhà vào tỷ lệ DTI của bạn.6
Tiết kiệm: Người vay nên dự trù đủ tiền mặt để trang trải phí vay thế chấp trong 3 đến 6 tháng, bao gồm cả tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm.
Mua bằng tiền mặt hay vay thế chấp để đầu tư bất động sản?
Quyết định này phụ thuộc vào mục tiêu và khả năng tiết kiệm của nhà đầu tư. Thanh toán bằng tiền mặt cho bất động sản đầu tư có thể không phải là lựa chọn khả thi với nhiều người, nhưng nó có thể tạo ra dòng tiền dương hàng tháng ngay lập tức.
Kiếm Tiền Từ Bất Động Sản Cho Thuê
Chi phí vận hành:
Chi phí vận hành cho một bất động sản cho thuê mới sẽ chiếm từ 35% đến 80% tổng thu nhập vận hành. Ví dụ, nếu tiền thuê nhà hàng tháng là 1.500 đô la và chi phí là 600 đô la một tháng, thì chi phí vận hành sẽ chiếm 40%. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 50%. Nghĩa là, nếu tiền thuê nhà là 2.000 đô la mỗi tháng, thì bạn có thể dự tính chi 1.000 đô la cho tổng chi phí.
Mẹo: Để giảm chi phí, hãy tìm hiểu xem nhà cung cấp bảo hiểm có cho phép bạn kết hợp bảo hiểm chủ nhà với bảo hiểm nhà ở chính của bạn không.
Mục tiêu lợi nhuận:
Các công ty Phố Wall mua bất động sản gặp khó khăn thường đặt mục tiêu lợi nhuận từ 5% đến 7%. Còn đối với các nhà đầu tư cá nhân, nên đặt mục tiêu lợi nhuận khoảng 10%. Dự trù chi phí bảo trì khoảng 1% giá trị tài sản mỗi năm. Các chi phí khác bao gồm bảo hiểm nhà ở, phí hiệp hội chủ nhà (HOA), thuế tài sản và các chi phí hàng tháng như kiểm soát dịch hại, cảnh quan và bảo trì.
So sánh lợi nhuận:
Mặc dù cổ phiếu có thể mang lại lợi nhuận tiền mặt từ 7,5% hoặc trái phiếu có thể trả lãi 4,5%, thì lợi nhuận 6% trong năm đầu tiên với tư cách là chủ nhà của một bất động sản đầu tư được coi là mức lợi nhuận tốt và con số này có thể tăng theo thời gian.
Nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường tính toán tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI) bằng công thức: ROI = (Tổng Thu Nhập Cho Thuê Hàng Năm – Tổng Chi Phí Vận Hành Hàng Năm) / Giá Trị Thế Chấp
Một số chiến lược đầu tư bất động sản khác:
Lật nhà (House Flipping): Một số nhà đầu tư bất động sản lựa chọn hình thức lật nhà bằng cách mua nhà dưới giá thị trường, cải tạo và bán lại với lợi nhuận cao. Trong quá trình “lật nhà”, có thể có hoặc không có người thuê ở, và các nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố quan trọng như giá vật liệu và nhân công để đảm bảo lợi nhuận.
Ưu Nhược Điểm Của Đầu Tư Bất Động Sản Cho Thuê
Ưu điểm:
- Thu nhập thụ động: Nhà đầu tư có thể kiếm thu nhập từ việc cho thuê nhà ngay cả khi đang làm công việc chính.
- Tăng giá trị tài sản: Nếu giá trị bất động sản tăng, khoản đầu tư của bạn cũng sẽ tăng theo.
- Thuế thu nhập cho thuê: Thu nhập từ tiền thuê nhà không chịu thuế an sinh xã hội (Social Security tax).
- Lãi vay thế chấp: Lãi suất bạn trả cho khoản vay thế chấp mua bất động sản cho thuê có thể được khấu trừ thuế.
- Tài sản hữu hình: Bất động sản là tài sản hữu hình, có giá trị thực.
Nhược điểm:
- Chi phí bảo trì và quản lý: Chi phí bảo trì bất động sản hoặc thuê dịch vụ quản lý nhà có thể làm giảm thu nhập từ tiền thuê nhà.
- Rủi ro dòng tiền: Thu nhập từ tiền thuê nhà hàng tháng có thể không đủ để trang trải khoản vay thế chấp hàng tháng.
- Tính thanh khoản thấp: Bất động sản là tài sản không có tính thanh khoản cao và mất thời gian để bán.
- Chi phí đầu vào và đầu ra: Chi phí mua vào (đặt cọc, phí môi giới…) và bán ra (thuế, phí môi giới…) có thể cao.
- Thời gian trống nhà: Ngay cả khi người thuê cũ chuyển đi, chủ nhà vẫn phải chi trả các khoản phí hàng tháng cho đến khi tìm được người thuê mới.
