5 Cách Đơn Giản Để Đầu Tư Bất Động Sản

Khi tìm kiếm các lựa chọn đầu tư, có rất nhiều lựa chọn để bạn gửi tiền của mình. Cổ phiếu, trái phiếu, quỹ giao dịch trao đổi (ETF), quỹ tương hỗ và bất động sản đều là những khoản đầu tư tốt bất kể bạn có trình độ kinh nghiệm như thế nào; ngoại hối hoặc tiền điện tử có thể quá biến động đối với các nhà đầu tư mới bắt đầu. Lựa chọn nào của bạn sẽ phụ thuộc vào mức độ tham gia mà bạn muốn dành cho khoản đầu tư của mình, số tiền bạn có để bắt đầu đầu tư và mức độ rủi ro mà bạn cảm thấy thoải mái.

Mua và sở hữu bất động sản là một chiến lược đầu tư vừa thỏa mãn vừa sinh lợi. Không giống như các nhà đầu tư cổ phiếu và trái phiếu, những chủ sở hữu bất động sản tiềm năng có thể sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản bằng cách trả trước một phần của tổng chi phí, sau đó trả hết số dư, cộng với lãi suất theo thời gian.

Thế nào là một khoản đầu tư bất động sản tốt? Một khoản đầu tư tốt có tỷ lệ thành công cao, hoặc lợi tức đầu tư. Nếu khoản đầu tư của bạn liên quan đến mức độ rủi ro cao, thì rủi ro đó cần được cân bằng với phần thưởng khả dĩ cao. Mặc dù bạn chọn các khoản đầu tư có tỷ lệ thành công cao, thì điều đó cũng không phải là điều đảm bảo. Bạn không nên đầu tư tiền vào bất động sản – hoặc bất kỳ khoản đầu tư nào khác – nếu bạn không đủ khả năng để mất số tiền đó.

Mặc dù một khoản vay thế chấp truyền thống thường yêu cầu trả trước từ 20% đến 25%, trong một số trường hợp, chỉ cần trả trước 5% là đủ để mua toàn bộ một bất động sản. Khả năng kiểm soát tài sản ngay khi các giấy tờ được ký kết này khuyến khích cả những người lướt sóng bất động sản (flippers) và chủ nhà cho thuê, những người lần lượt có thể vay thế chấp lần thứ hai cho ngôi nhà của họ để trả tiền đặt cọc cho các bất động sản khác. Dưới đây là năm cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền từ bất động sản.

CÁC KIẾN THỨC QUAN TRỌNG

• Các nhà đầu tư bất động sản tiềm năng có thể mua bất động sản bằng cách sử dụng đòn bẩy, trả trước một phần tổng chi phí ban đầu và trả phần còn lại theo thời gian.
• Một trong những cách chính để các nhà đầu tư kiếm tiền từ bất động sản là trở thành chủ nhà cho thuê đối với một bất động sản cho thuê.
• Những người lướt sóng bất động sản, mua các bất động sản được định giá thấp, sửa chữa và bán lại, cũng có thể kiếm tiền.
• Các nhóm đầu tư bất động sản là một cách thụ động hơn để kiếm tiền từ bất động sản.
• Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) về cơ bản là các cổ phiếu trả cổ tức.

I.BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ (Rental Properties)

Sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một cơ hội tuyệt vời cho những cá nhân có kỹ năng cải tạo tự tay (DIY) và kiên nhẫn để quản lý người thuê. Bất động sản có thể ở địa phương hoặc có thể có những cơ hội tốt ở các thành phố khác. Chiến lược đầu tư này đòi hỏi một lượng vốn đáng kể để tài trợ cho các chi phí bảo trì ban đầu và trang trải các khoảng thời gian khi tài sản trống hoặc khi người thuê không trả tiền thuê nhà.

Ưu điểm:

• Cung cấp thu nhập thường xuyên và giá trị bất động sản có thể tăng theo thời gian
• Tối đa hóa vốn bằng đòn bẩy tài chính
• Nhiều khoản chi phí được khấu trừ thuế

Nhược điểm:

• Quản lý người thuê nhà có thể tẻ nhạt
• Khả năng bị hư hỏng tài sản do người thuê
• Giảm thu nhập do thời gian trống nhà

Theo dữ liệu từ Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, giá bán nhà mới (một chỉ báo sơ bộ về giá trị bất động sản) không ngừng tăng giá trị từ những năm 1960 đến năm 2007, trước khi giảm mạnh trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Sau đó, giá bán nhà lại tiếp tục tăng lên, thậm chí vượt qua mức trước khủng hoảng. Ảnh hưởng lâu dài của đại dịch coronavirus đối với giá trị bất động sản vẫn chưa được biết rõ.

II. NHÓM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (Real Estate Investment Groups – REIGs)

Nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là giải pháp lý tưởng cho những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không cần lo các vấn đề quản lý. Để đầu tư vào REIG, bạn cần có một khoản dự phòng và khả năng tiếp cận nguồn tài chính.

REIG hoạt động tương tự như các quỹ tương hỗ nhỏ đầu tư vào bất động sản cho thuê.5 Thông thường, một công ty trong nhóm đầu tư bất động sản sẽ mua hoặc xây dựng một số khu chung cư hoặc chung cư cao cấp, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, qua đó tham gia vào nhóm.

Một nhà đầu tư duy nhất có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị cư trú độc lập, nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư sẽ cùng nhau quản lý tất cả các đơn vị, bao gồm xử lý công việc bảo trì, quảng cáo cho thuê và phỏng vấn người thuê nhà. Để đổi lấy việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý này, công ty sẽ lấy một tỷ lệ phần trăm tiền thuê nhà hàng tháng.

Hợp đồng thuê tiêu chuẩn của nhóm đầu tư bất động sản được lập theo tên của nhà đầu tư và tất cả các đơn vị cùng góp một phần tiền thuê nhà để phòng ngừa trường hợp trống phòng. Do đó, bạn vẫn nhận được một khoản thu nhập ngay cả khi đơn vị của mình trống. Miễn là tỷ lệ trống phòng cho các đơn vị được hợp nhất không tăng quá cao thì sẽ đủ để trang trải chi phí.

Ưu điểm:

• Ít phải tham gia trực tiếp hơn so với việc tự sở hữu nhà cho thuê
• Cung cấp thu nhập và tiềm năng tăng giá trị bất động sản

Nhược điểm:

• Rủi ro về thời gian trống phòng
• Phí tương tự như phí của các quỹ tương hỗ
• Có thể gặp phải những nhà quản lý thiếu đạo đức

III. LƯỚT SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN(House Flipping)

Lướt sóng bất động sản (House Flipping) phù hợp với những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, marketing và cải tạo bất động sản. Lướt sóng bất động sản đòi hỏi vốn và khả năng tự sửa chữa hoặc giám sát việc sửa chữa khi cần thiết.

Đây được coi là khía cạnh “mạo hiểm” của đầu tư bất động sản. Giống như giao dịch trong ngày (day trading) khác với đầu tư mua và nắm giữ (buy-and-hold), những người lướt sóng bất động sản cũng khác biệt với các chủ nhà cho thuê mua để cho thuê. Một ví dụ điển hình – những người lướt sóng bất động sản thường tìm cách bán lại những bất động sản được định giá thấp mà họ mua trong thời gian chưa đến sáu tháng để kiếm lời.

Những người lướt sóng bất động sản theo hình thức thuần túy thường không đầu tư cải thiện bất động sản. Do đó, bất động sản phải đã có sẵn giá trị nội tại cần thiết để tạo ra lợi nhuận mà không cần bất kỳ thay đổi nào, nếu không họ sẽ loại bỏ bất động sản đó khỏi lựa chọn.

Những người lướt sóng không thể nhanh chóng bán được bất động sản có thể gặp rắc rối vì họ thường không dự trữ đủ tiền mặt chưa sử dụng để thanh toán khoản vay thế chấp cho bất động sản trong thời gian dài. Điều này có thể dẫn đến các khoản lỗ tiếp tục gia tăng.

Ngoài ra còn có một hình thức lướt sóng khác, đó là mua các bất động sản có giá cả hợp lý và tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn hơn và các nhà đầu tư chỉ có thể thực hiện đồng thời một hoặc hai bất động sản.

Ưu điểm:

• Sử dụng vốn trong thời gian ngắn hơn
• Có thể mang lại lợi nhuận đáng kể

Nhược điểm:

• Yêu cầu kiến thức sâu rộng hơn về thị trường
• Rủi ro thị trường “nóng” bất ngờ giảm nhiệt

IV. QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN(Real Estate Investment Trusts – REITs)

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là lựa chọn phù hợp nhất cho các nhà đầu tư muốn phân bổ danh mục đầu tư vào bất động sản mà không cần thực hiện giao dịch bất động sản theo phương thức truyền thống.

REIT được thành lập khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua và vận hành các bất động sản sinh lời. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch chính, giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác.

Để duy trì trạng thái REIT, một công ty phải chi trả 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức. Bằng cách thực hiện việc này, REIT tránh được việc phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ phải chịu thuế thu nhập từ lợi nhuận và sau đó phải quyết định xem có phân phối lợi nhuận sau thuế dưới dạng cổ tức hay không.

Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REIT là một khoản đầu tư vững chắc cho các nhà đầu tư thị trường chứng khoán mong muốn có thu nhập thường xuyên. So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, REIT cho phép các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư phi dân cư, chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng, vốn thường không khả thi đối với các nhà đầu tư cá nhân để mua trực tiếp.

Quan trọng hơn, REIT có tính thanh khoản cao vì chúng là quỹ giao dịch trên sàn chứng khoán. Nói cách khác, bạn không cần môi giới bất động sản và chuyển nhượng quyền sở hữu để giúp bạn thu hồi vốn đầu tư. Thực tế, REIT là một phiên bản chính thức hơn của nhóm đầu tư bất động sản.

Cuối cùng, khi xem xét REIT, các nhà đầu tư cần phân biệt giữa REIT vốn sở hữu các tòa nhà (equity REIT) và REIT thế chấp (Mortgage REIT) cung cấp tài chính cho bất động sản và cũng có thể đầu tư vào chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS). Cả hai đều mang lại sự tham gia vào bất động sản, nhưng bản chất của sự tham gia này là khác nhau. REIT vốn sở hữu theo truyền thống hơn ở chỗ nó đại diện cho quyền sở hữu bất động sản, trong khi REIT thế chấp tập trung vào thu nhập từ việc tài trợ thế chấp bất động sản.

Ưu điểm:

• Về cơ bản là các cổ phiếu trả cổ tức
• Các khoản nắm giữ cốt lõi có xu hướng là tài sản sinh tiền lâu dài

Nhược điểm:

• Không áp dụng đòn bẩy tài chính thường có liên quan đến bất động sản cho thuê truyền thống

                                             CÁC NỀN TẢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRỰC TUYẾN

V. CÁC NỀN TẢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRỰC TUYẾN(Online Real Estate Platforms)

Các nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến dành cho những người muốn cùng những người khác đầu tư vào các thương vụ bất động sản thương mại hoặc nhà ở lớn hơn. Việc đầu tư được thực hiện thông qua các nền tảng bất động sản trực tuyến, còn được gọi là huy động vốn cộng đồng (Crowdfunding) bất động sản. Hình thức này vẫn yêu cầu vốn đầu tư, mặc dù số tiền cần ít hơn so với việc mua bất động sản hoàn toàn.

Các nền tảng huy động vốn cộng đồng bất động sản tốt nhất có thể tập hợp nguồn lực của các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư với các nhà đầu tư khác đang tìm kiếm sự hỗ trợ tài chính cho các dự án bất động sản mới hoặc hiện tại. Do đó, bạn có cơ hội đa dạng hóa các khoản đầu tư của mình với số tiền không quá nhiều.

Ưu điểm:

• Có thể đầu tư vào các dự án riêng lẻ hoặc danh mục đầu tư
• Đa dạng hóa về mặt địa lý

Nhược điểm:

• Thường kém tính thanh khoản với thời gian khóa vốn
• Phí quản lý

TẠI SAO TÔI NÊN THÊM BẤT ĐỘNG SẢN VÀO DANH MỤC ĐẦU TƯ CỦA TÔI ?

Bất động sản là một loại tài sản riêng biệt mà nhiều chuyên gia đồng ý rằng nó nên là một phần của danh mục đầu tư đa dạng. Điều này là do bất động sản thường không tương quan chặt chẽ với cổ phiếu, trái phiếu hoặc hàng hóa. Ngoài tiềm năng tăng giá trị vốn, các khoản đầu tư bất động sản cũng có thể tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà hoặc thanh toán thế chấp.

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRỰC TIẾP SO VỚI GIÁN TIẾP LÀ GÌ?

Đầu tư bất động sản trực tiếp liên quan đến việc thực sự sở hữu và quản lý các bất động sản. Đầu tư bất động sản gián tiếp liên quan đến việc đầu tư vào các phương tiện hợp nhất sở hữu và quản lý các bất động sản, chẳng hạn như REIT hoặc huy động vốn cộng đồng bất động sản.

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THEO HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CỘNG ĐỒNG(Crowdfunding) CÓ RỦI RO KHÔNG ?

So với các hình thức đầu tư bất động sản khác, huy động vốn cộng đồng có thể rủi ro hơn một chút. Điều này thường là do huy động vốn cộng đồng cho bất động sản là một hình thức tương đối mới. Hơn nữa, một số dự án có sẵn trên các trang web huy động vốn cộng đồng có thể xuất hiện vì chúng không thể huy động tài chính từ các phương thức truyền thống hơn. Cuối cùng, nhiều nền tảng huy động vốn cộng đồng bất động sản yêu cầu tiền của nhà đầu tư phải bị khóa trong một khoảng thời gian vài năm, khiến tính thanh khoản của khoản đầu tư giảm. Tuy nhiên, các nền tảng hàng đầu tự hào về lợi nhuận hàng năm từ 2% đến 20%, theo nghiên cứu của Investopedia.

KẾT LUẬN 

Cho dù các nhà đầu tư bất động sản sử dụng bất động sản của họ để tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà hay để chờ đợi cho đến khi có cơ hội bán hoàn hảo, việc xây dựng một chương trình đầu tư mạnh mẽ là hoàn toàn khả thi bằng cách trả trước một phần tương đối nhỏ giá trị tổng của bất động sản. Và giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, đầu tư bất động sản cũng có lợi nhuận và rủi ro, thị trường có thể đi lên hoặc đi xuống.